Versicherung für Immobilienverwaltungen
Sie brauchen eine Vermögensschadenhaftpflicht, sonst bekommen Sie keine Erlaubnis. Das wissen alle. Weniger bekannt ist, dass die vorgeschriebene Mindestsumme seit 2018 unverändert ist, während die Objekte, die Sie verwalten, deutlich teurer geworden sind.
Die Pflicht und ihre Grenzen
Wer gewerbsmäßig Wohnimmobilien verwaltet, braucht eine Erlaubnis nach der Gewerbeordnung. Und die wird nur erteilt, wenn Sie eine Berufshaftpflicht für Vermögensschäden nachweisen können.
Die gesetzliche Mindestsumme beträgt 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Fälle eines Jahres. Diese Beträge stehen seit dem 1. August 2018 unverändert in der Verordnung.
Jetzt rechnen Sie einmal zusammen, wie sich seitdem die Werte entwickelt haben, die Sie verwalten. Baukosten, Sanierungspreise, Instandhaltungsrücklagen. Eine energetische Sanierung, die 2018 kalkuliert wurde, kostet heute erheblich mehr.
Die Mindestsumme ist damit genau das: ein Minimum, das die Behörde sehen will. Sie ist keine Aussage darüber, was ein Schaden bei Ihnen kosten kann.
Wo es wirklich weh tut
Die typischen Schäden in Ihrem Beruf sind keine Sachschäden. Es sind Fehler, bei denen niemand verletzt wird und nichts kaputtgeht, und die trotzdem hohe Beträge kosten:
- Eine Frist zur Nebenkostenabrechnung wird versäumt, die Forderung ist weg
- Ein Beschluss wird nicht oder falsch umgesetzt
- Ein Versicherungsvertrag der Gemeinschaft läuft aus, ohne dass es jemand merkt
- Ein Wirtschaftsplan enthält einen Fehler, der sich über Jahre fortschreibt
- Eine Instandhaltungsmaßnahme wird zu spät veranlasst, der Folgeschaden ist größer
- Eine Kündigungsfrist gegenüber einem Dienstleister wird verpasst
Jeder dieser Fälle ist ein reiner Vermögensschaden. Und bei einer größeren Gemeinschaft summiert sich das schnell über die gesetzliche Mindestsumme hinaus.
Wo die häufigste Lücke entsteht
Bei fast jeder Verwaltung, die beides macht: WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung.
Sie verwalten eine Eigentümergemeinschaft. Zusätzlich betreuen Sie für einzelne Eigentümer deren vermietete Wohnungen: Mietverträge, Abrechnung, Mieterwechsel.
Das sind zwei verschiedene Tätigkeiten mit zwei verschiedenen Auftraggebern. Die eine im Auftrag der Gemeinschaft, die andere im Auftrag eines einzelnen Eigentümers.
Ihre Police muss beide ausdrücklich benennen. Wenn dort nur "WEG-Verwaltung" steht, Sie aber auch Sondereigentum betreuen, entsteht genau an dieser Schnittstelle eine Lücke. Und es ist die Stelle, an der im Alltag die meisten Fehler passieren, weil die Zuständigkeiten sich überschneiden.
Und noch eine Abgrenzung
Reine Gewerbeimmobilienverwaltung fällt formal nicht unter die Erlaubnispflicht. Sie brauchen dafür also keine Pflichtversicherung.
Haftungsrechtlich ändert das nichts. Ein Fehler bei der Verwaltung eines Bürogebäudes kostet genauso viel wie einer bei einer Wohnanlage, oft mehr. Wer beides macht, sollte beides in der Police stehen haben.
Dasselbe gilt für Maklertätigkeit. Wer parallel vermittelt, hat eine weitere Tätigkeit mit eigenen Anforderungen.
- WEG-Verwaltung
- Sondereigentumsverwaltung
- Mietverwaltung
- Gewerbeimmobilienverwaltung, falls vorhanden
- Maklertätigkeit, falls vorhanden
- Baubetreuung und Sanierungsbegleitung, falls vorhanden
Was zu einer Verwaltung sonst noch gehört
Was Verwaltungen uns fragen
Reicht die gesetzliche Mindestsumme aus?
Für die Erlaubnis ja. Für Ihr tatsächliches Risiko oft nicht.
Die Beträge von 500.000 Euro je Fall und einer Million pro Jahr stehen seit August 2018 unverändert in der Verordnung. Seitdem sind Baukosten und Sanierungspreise erheblich gestiegen. Ein Fehler bei einer größeren Sanierungsmaßnahme kann diese Summe heute übersteigen, und dann zahlen Sie den Rest selbst.
Was bedeutet wissentliche Pflichtverletzung?
Dass Sie eine Pflicht kannten und bewusst nicht erfüllt haben. Das Gesetz erlaubt Versicherern ausdrücklich, die Haftung dafür auszuschließen, und alle tun es.
Der typische Fall: Ein Beschluss ist gefasst, Sie wissen davon, die Umsetzung bleibt liegen. Wenn daraus ein Schaden entsteht, wird geprüft, ob es Versäumnis oder bewusste Entscheidung war. Deshalb: Dokumentieren Sie, was Sie versucht haben. Drei erfolglose Anfragen bei Handwerkern sind etwas anderes als Untätigkeit.
Wir machen WEG- und Sondereigentumsverwaltung. Was ist zu beachten?
Beides muss ausdrücklich in der Police stehen. Es sind zwei verschiedene Tätigkeiten mit verschiedenen Auftraggebern: einmal die Gemeinschaft, einmal der einzelne Eigentümer.
Steht nur WEG-Verwaltung im Vertrag, entsteht an der Schnittstelle eine Lücke. Und genau dort passieren im Alltag die meisten Fehler, weil sich Zuständigkeiten überschneiden und nicht immer klar ist, in wessen Auftrag Sie gerade handeln.
Wir verwalten auch Gewerbeobjekte. Gilt die Pflicht auch dafür?
Formal nicht. Die Erlaubnispflicht betrifft Wohnimmobilien, reine Gewerbeverwaltung fällt nicht darunter.
Haftungsrechtlich macht das keinen Unterschied. Ein Fehler bei einem Bürogebäude kostet genauso viel, oft mehr. Wer beides macht, sollte beides in der Police benannt haben, auch wenn es für einen Teil keine gesetzliche Pflicht gibt.
Was passiert, wenn ein Mitarbeiter Geld veruntreut?
Das ist kein Fall für die Berufshaftpflicht. Vorsätzliches Handeln ist dort ausgeschlossen, und zwar zwingend.
Dafür gibt es die Vertrauensschadenversicherung. Sie greift bei vorsätzlichen Handlungen von Mitarbeitern zum Nachteil des Unternehmens oder der verwalteten Gemeinschaften. Für einen Betrieb, der fremdes Geld verwaltet, gehört sie zur Grundausstattung und fehlt trotzdem oft.
Sind die Gebäudeversicherungen unserer Objekte noch richtig?
Häufig nicht. Seit 2020 sind die Baukosten stark gestiegen, und viele Verträge wurden seitdem nicht angepasst. Damit sind zahlreiche Gemeinschaften unterversichert, ohne es zu wissen.
Das ist auch Ihr Thema: Wenn im Schadenfall nur anteilig gezahlt wird, stellt sich die Frage, ob Sie darauf hätten hinweisen müssen. Wir prüfen die Objekte gern durch, das ist für beide Seiten eine sinnvolle Übung.
Steht in Ihrer Police, was Sie tatsächlich machen?
Wir gleichen Ihre Tätigkeiten mit Ihrem Vertrag ab und prüfen die Summen. Kostenlos und unverbindlich.