Versicherung für Bauträger und Projektentwickler
Sie mauern keine Wand und verlegen kein Rohr. Trotzdem haften Sie für das fertige Gebäude, und zwar gegenüber den Erwerbern und über Jahre nach der Übergabe.
Ihre Rolle ist eine andere
Ein Bauunternehmen haftet für seine Leistung. Sie haften für das Ergebnis, das aus den Leistungen vieler entsteht.
Gegenüber den Erwerbern sind Sie Verkäufer und Vertragspartner. Wenn drei Jahre nach Übergabe Feuchtigkeit im Keller auftritt, wenden sich die Käufer an Sie, nicht an die Abdichtungsfirma. Ob Sie sich bei dieser schadlos halten können, ist Ihr Problem, nicht deren.
Und das kann schwierig werden
Weil die ausführende Firma inzwischen insolvent sein kann. Weil ihre Gewährleistungsfrist kürzer läuft als Ihre. Weil sich der Mangel nicht eindeutig einem Gewerk zuordnen lässt, sondern an der Schnittstelle zwischen zweien liegt.
Diese Schnittstellen sind der Kern des Bauträgerrisikos. Der Abdichter sagt, das Problem liege an der Drainage. Der Tiefbauer sagt, die Abdichtung sei mangelhaft. Beide haben Gutachten. Und Sie sitzen dazwischen und werden von den Erwerbern in Anspruch genommen.
Die drei Phasen und ihre Risiken
Vor dem Bau
Grundstück, Planung, Vermarktung. Hier entstehen Vermögensschadenrisiken: Angaben in Prospekten, zugesagte Fertigstellungstermine, Aussagen zu Wohnflächen oder Ausstattung.
Wenn ein Erwerber wegen einer Terminüberschreitung Ansprüche stellt, ist das kein Sachschaden. Es ist ein reiner Vermögensschaden, und dafür ist eine Betriebshaftpflicht nicht gebaut.
Während des Baus
Als Bauherr tragen Sie die Verkehrssicherungspflicht auf der Baustelle. Und das entstehende Bauwerk selbst braucht Schutz gegen Sturm, Starkregen, Diebstahl und Vandalismus, bevor es abgenommen ist.
Mehr dazu unter Bauleistung und Montage.
Nach der Übergabe
Die Gewährleistung läuft, und mit ihr das Risiko. Über Jahre, mit einer Vielzahl von Erwerbern, die sich untereinander austauschen. Ein Mangel, der bei einer Wohnung auftritt, wird in einer Eigentümergemeinschaft schnell zu einem Mangel bei allen.
Was ein Bauträger braucht
Was Sie bei Ihren Auftragnehmern prüfen sollten
Ihr größter Hebel liegt nicht in der eigenen Police, sondern bei den Firmen, die für Sie bauen. Denn wenn dort etwas schiefgeht und die Firma nicht einstehen kann, bleibt es bei Ihnen.
Vor der Beauftragung
- Versicherungsnachweis mit ausreichender Deckungssumme
- Sind Tätigkeits- und Bearbeitungsschäden eingeschlossen?
- Läuft die Deckung über die gesamte Bauzeit, nicht nur bis Jahresende?
- Bei kritischen Gewerken: Wie sind Folgeschäden geregelt?
Lassen Sie sich die Nachweise vorlegen, bevor Sie beauftragen. Danach haben Sie keinen Hebel mehr.
Und während der Bauzeit
Prüfen Sie, ob die Deckung noch besteht. Ein Vertrag, der zum Jahreswechsel gekündigt wird, weil die Firma in Schwierigkeiten ist, fällt Ihnen erst auf, wenn Sie ihn brauchen.
Bei größeren Vorhaben lohnt sich der Blick auf eine projektbezogene Deckung, die alle Beteiligten gemeinsam erfasst. Das kostet mehr, beseitigt aber die Schnittstellenprobleme, die sonst bei Ihnen landen.
- Wie lange läuft Ihre Nachhaftung, und reicht sie über die Gewährleistung?
- Sind reine Vermögensschäden aus Terminen und Zusagen gedeckt?
- Passt die Bauleistungsdeckung zur tatsächlichen Bauzeit?
- Was gilt bei Insolvenz eines Auftragnehmers während der Bauzeit?
- Sind Projektgesellschaften erfasst, auch neu gegründete?
- Wie ist die Geschäftsführung persönlich abgesichert?
- Welche Nachweise verlangen Sie von Ihren Auftragnehmern?
Was Bauträger uns fragen
Haften wir auch für Fehler unserer Auftragnehmer?
Gegenüber den Erwerbern ja. Sie sind deren Vertragspartner und schulden ein mangelfreies Werk. Ob der Fehler bei einem von Ihnen beauftragten Unternehmen lag, ist für den Erwerber unerheblich.
Sie können sich bei dem ausführenden Betrieb schadlos halten, sofern der noch existiert, seine Gewährleistung noch läuft und sich der Mangel eindeutig zuordnen lässt. Alle drei Bedingungen sind häufiger nicht erfüllt, als man denkt.
Was passiert, wenn wir die Gesellschaft nach Projektende auflösen?
Die Gewährleistung läuft weiter, unabhängig davon. Und Ansprüche aus dieser Zeit können Jahre später kommen.
Entscheidend ist deshalb die Nachhaftungsregelung in Ihrer Police. Sie muss vereinbart sein, bevor der Vertrag endet. Danach lässt sich nichts mehr nachholen. Das ist bei Bauträgern der Punkt, den wir am häufigsten ungeregelt vorfinden.
Ein Auftragnehmer ist während der Bauzeit insolvent geworden.
Dann tragen Sie zunächst die Folgen: Bauverzug, Neuvergabe, meist zu schlechteren Konditionen, und Mängel, für die niemand mehr einsteht.
Absichern lässt sich das nur begrenzt, aber es gibt Wege. Erfüllungsbürgschaften der Auftragnehmer, projektbezogene Deckungen und eine Bonitätsprüfung vor der Vergabe. Bei größeren Vorhaben lohnt sich das, weil ein einzelner Ausfall den Ertrag des ganzen Projekts aufzehren kann.
Wir gründen für jedes Projekt eine eigene Gesellschaft.
Das ist verbreitet und sinnvoll, hat aber versicherungsseitig eine Folge: Jede Gesellschaft braucht eigenen Schutz oder muss ausdrücklich in eine bestehende Police eingeschlossen sein.
Eine Deckung, die auf die Muttergesellschaft lautet, schützt eine Projektgesellschaft nicht automatisch. Es gibt Rahmenlösungen, bei denen neue Gesellschaften automatisch mitversichert sind. Das ist der praktikablere Weg, wenn Sie regelmäßig gründen.
Ein Erwerber verlangt Schadensersatz wegen Terminüberschreitung.
Das ist ein reiner Vermögensschaden. Es ist nichts beschädigt und niemand verletzt, es fehlt Geld.
Ihre Betriebshaftpflicht deckt das nicht, weil sie auf Personen- und Sachschäden zugeschnitten ist. Dafür brauchen Sie eine Vermögensschadenhaftpflicht. Prüfen Sie außerdem, was in Ihren Kaufverträgen zu Terminen zugesagt ist, denn vertraglich übernommene Haftung über die gesetzliche hinaus ist auch dort meist ausgeschlossen.
Wie hoch sollte die Deckungssumme sein?
Am Volumen Ihres größten Vorhabens, nicht am Durchschnitt. Bei einer Eigentümergemeinschaft, in der ein Mangel alle Einheiten betrifft, addieren sich die Ansprüche.
Rechnen Sie durch, was ein Feuchtigkeitsschaden im Untergeschoss eines Mehrfamilienhauses kostet, wenn er saniert und die Bewohner untergebracht werden müssen. Das ist die Größenordnung, an der sich die Summe messen sollte.
Läuft Ihre Deckung länger als Ihre Gewährleistung?
Wir prüfen Ihre Nachhaftung und sagen Ihnen, wo die Lücke ist. Kostenlos und unverbindlich.