Versicherung für Einkaufszentren
Tausende Menschen täglich, dutzende Mietverhältnisse, Technik, die nie stillstehen darf. Und im Schadenfall die Frage, wer eigentlich wofür zuständig ist: Sie oder Ihre Mieter.
Die Schnittstelle, an der es kompliziert wird
In einem Einkaufszentrum treffen zwei Verantwortungsbereiche aufeinander. Sie sind für das Gebäude und die Gemeinschaftsflächen zuständig, Ihre Mieter für ihre Ladenlokale.
Das klingt klar und ist es im Schadenfall selten:
- Ein Kunde stürzt an der Schwelle zwischen Mall und Laden. Wer haftet?
- Ein Wasserschaden im Obergeschoss läuft in mehrere Läden darunter
- Ein Brand in einer Küche eines Gastronomiemieters zieht durch die Lüftung
- Die Sprinkleranlage löst aus und beschädigt Ware in Läden, die nichts damit zu tun hatten
- Ein Mieter baut um und beschädigt dabei Gebäudetechnik
In all diesen Fällen wird zwischen Ihrem Versicherer, dem des Mieters und möglicherweise dem eines Dienstleisters diskutiert. Und der Geschädigte steht dazwischen.
Was hilft, sind klare Regelungen im Mietvertrag: Wer versichert was, mit welchen Summen, und wo verläuft die Grenze. Diese Klauseln lassen sich gestalten, und sie ersparen später erhebliche Diskussionen.
Die Verkehrssicherung bei tausenden Besuchern
Ihre Verkehrssicherungspflicht ist umfangreicher als bei fast jedem anderen Gebäude, weil so viele Menschen kommen und viele davon unaufmerksam sind.
Die typischen Fälle: nasse Böden nach der Reinigung oder bei Regenwetter, Rolltreppen und Aufzüge, Glastüren, Stufen und Niveauunterschiede, das Parkhaus und die Zufahrten, im Winter die Flächen davor.
Rolltreppen sind dabei ein eigenes Thema. Unfälle dort betreffen häufig Kinder und ältere Menschen, und die Verletzungen sind oft schwer.
- Aufzüge und Rolltreppen
- Lüftung und Klimatisierung
- Sprinkleranlage und Brandmeldetechnik
- Notstromversorgung
- Zutritts- und Sicherheitstechnik
- Parkleitsystem und Schranken
Was ein Center braucht
Die typischen Lücken
Diese Punkte finden wir bei Handelsimmobilien regelmäßig.
- Die Gebäudesumme stammt aus der Zeit vor den gestiegenen Baukosten
- Der Mietausfall deckt nur gesperrte Flächen, nicht Minderungen wegen Frequenzverlust
- Die Haftzeit reicht nicht für Wiederaufbau und Wiederbelebung des Centers
- Die Abgrenzung zu den Mietern ist im Mietvertrag nicht sauber geregelt
- Nachweise der Mieter über deren Deckung werden nicht eingeholt
- Der Ausfall technischer Anlagen ohne Sachschaden ist nicht gedeckt
- Eigene Veranstaltungen sind nicht in der Betriebsbeschreibung
- Elementarschäden fehlen trotz Tiefgarage und großer Dachflächen
- Cyber fehlt, obwohl die Gebäudetechnik vernetzt ist
- Für die Betreibergesellschaft gibt es keine D&O
Was Betreiber uns fragen
Wer haftet, wenn ein Kunde in der Mall stürzt?
Auf den Gemeinschaftsflächen in der Regel Sie als Betreiber. Entscheidend ist, ob Sie Ihre Verkehrssicherungspflicht erfüllt haben.
Praktisch heißt das: Reinigungspläne, Warnschilder bei nassen Böden, dokumentierte Kontrollgänge, Wartungsnachweise für Rolltreppen. Und im Ernstfall die sofortige Dokumentation des Vorfalls mit Fotos und Zeugen. Ansprüche kommen oft erst Wochen später.
Wie grenzen wir uns gegen unsere Mieter ab?
Über den Mietvertrag. Dort sollte stehen, wer welche Flächen verantwortet, wer was versichert und mit welchen Mindestsummen.
Sinnvoll ist außerdem, sich die Versicherungsnachweise der Mieter vorlegen zu lassen, und zwar nicht nur einmal beim Einzug. Ein Gastronomiemieter ohne ausreichende Deckung ist Ihr Risiko, wenn seine Küche brennt.
Was ist, wenn nur ein Teil des Centers geschlossen ist?
Das ist der Fall, der die Bemessung schwierig macht. Sie verlieren die Mieten der gesperrten Flächen, und zusätzlich können Mieter der offenen Bereiche mindern, weil die Frequenz einbricht.
Ein Center lebt von der Gesamtwirkung. Wenn ein Ankermieter ausfällt, kommen weniger Menschen, und das trifft alle. Diese mittelbare Wirkung sollte in der Deckung abgebildet sein, sonst bleibt ein erheblicher Teil bei Ihnen.
Die Klimaanlage ist ausgefallen. Ist das versichert?
Über die Gebäudeversicherung in der Regel nicht, weil kein Feuer- oder Wasserschaden vorliegt. Ein technischer Defekt ist ein anderer Fall.
Dafür braucht es eine Maschinen- oder Elektronikversicherung, und wichtiger noch: die Frage nach dem Ertragsausfall. Ein Center ohne Klimatisierung im Hochsommer verliert Besucher, und das ist ein Schaden ohne Gebäudeschaden.
Wir veranstalten regelmäßig Aktionen. Was ist zu beachten?
Eigene Veranstaltungen gehören in die Betriebsbeschreibung. Dazu zählen Aufbauten, Bühnen, Kinderattraktionen und alles, was zusätzliche Menschen anzieht.
Bei externen Veranstaltern sollte vertraglich geregelt sein, wer haftet und welche Deckung nachzuweisen ist. Diese Frage taucht sonst genau dann auf, wenn ein Kind von einer Hüpfburg gefallen ist.
Wie lang sollte die Haftzeit sein?
Länger als bei einem normalen Gebäude. Nach einem größeren Schaden brauchen Sie nicht nur den Wiederaufbau, sondern die Rückgewinnung von Mietern und Besuchern.
Mieter, die während der Schließung anderswo eröffnet haben, kommen nicht zurück. Und Kunden, die sich umgewöhnt haben, ebenso wenig. Diese Phase gehört in die Haftzeit und wird bei der Bemessung fast immer vergessen.
Wo verläuft bei Ihnen die Grenze zum Mieter?
Wir prüfen Ihre Verträge und die Schnittstellen. Kostenlos und unverbindlich.