Versicherung für Ferienwohnungen und gewerbliche Vermietung
Sobald Sie an wechselnde Gäste vermieten, sind Sie versicherungstechnisch kein Privatvermieter mehr. Viele merken das erst, wenn ein Schaden abgelehnt wird.
Die Abgrenzung entscheidet alles
Eine Wohngebäudeversicherung und eine Privathaftpflicht sind auf private Nutzung ausgelegt. Kurzzeitvermietung an wechselnde Gäste ist etwas anderes.
Wer das nicht meldet, riskiert im Schadenfall die Leistung, und zwar nicht nur für den Schaden, der mit der Vermietung zu tun hat.
Der Grund ist die vorvertragliche Anzeigepflicht: Wenn der Versicherer die tatsächliche Nutzung nicht kannte, wurde der Vertrag auf falscher Grundlage geschlossen.
Wo die Grenze liegt
Es gibt keine feste Zahl an Vermietungstagen, ab der es gewerblich wird. Maßgeblich sind Regelmäßigkeit, Umfang und Organisation.
Praktisch gilt: Wer eine Wohnung dauerhaft zur Vermietung vorhält, sie bewirbt und Gäste gegen Entgelt aufnimmt, sollte das melden. Auch bei einer einzelnen Ferienwohnung.
Die Meldung führt selten zu einer Ablehnung. Sie führt zu einem passenden Vertrag, häufig ohne nennenswerten Mehrbeitrag.
Was zusätzlich zur Gebäudedeckung gehört
Bei Vermietung an Gäste kommen drei Bausteine hinzu, die bei Eigennutzung keine Rolle spielen.
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Schäden, die Gästen auf Ihrem Grundstück entstehen: Sturz auf einer nassen Treppe, ein loses Geländer, ein nicht geräumter Weg.
Die Inventardeckung für Einrichtung, Geräte und Ausstattung. Ihre private Hausratversicherung greift dafür nicht.
Und der Mietausfall. Wenn die Wohnung nach einem Schaden nicht vermietbar ist, fehlen die Einnahmen. Bei saisonalem Geschäft trifft das besonders hart.
Die Verkehrssicherung bei wechselnden Gästen
Ihre Gäste kennen das Haus nicht. Sie wissen nicht, welche Stufe höher ist, wo der Boden rutscht und wo die Terrasse endet.
Das erhöht Ihr Haftungsrisiko gegenüber einer Dauervermietung erheblich, und die Rechtsprechung berücksichtigt das.
Die typischen Schadenstellen
- Treppen, besonders steile oder ungewohnte Stufen ohne Handlauf
- Nasse Bereiche: Bad, Sauna, Poolumgang, Außentreppen bei Regen
- Balkone und Terrassen, Geländerhöhe und Kindersicherheit
- Der Winterdienst, auch wenn Sie nicht vor Ort sind
- Und die Elektrik, gerade bei älteren Objekten mit vielen Verbrauchern
Der vierte Punkt ist bei Ferienobjekten die häufigste Streitfrage. Die Räumpflicht endet nicht, weil Sie hundert Kilometer entfernt wohnen. Sie muss organisiert und die Organisation dokumentiert sein.
Wenn Sie über Plattformen vermieten
Buchungsplattformen bieten teils eigene Absicherungen an. Diese ersetzen keine Versicherung.
Sie sind meist auf Schäden durch Gäste begrenzt, greifen nur bei Buchungen über die Plattform und decken weder Gebäude noch Ihre eigene Haftung gegenüber Dritten.
Prüfen Sie außerdem, ob Buchungen außerhalb der Plattform erfasst sind. Wer über mehrere Kanäle vermietet, hat sonst eine Lücke.
Und die kommunalen Anforderungen
In vielen Tourismusregionen gelten Meldepflichten, Zweckentfremdungsregeln und teils Genehmigungserfordernisse.
Das ist kein Versicherungsthema, wirkt sich aber aus: Wer ohne erforderliche Genehmigung vermietet, hat im Schadenfall eine schwierige Ausgangslage.
- Gebäudeversicherung mit gemeldeter Vermietungsnutzung
- Elementardeckung, besonders in Küsten- und Gewässernähe
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Gästeschäden
- Inventar für Einrichtung, Geräte und Ausstattung
- Mietausfall mit Blick auf die Saison
- Glas, bei größeren Fensterflächen und Wintergärten
- Und Schäden durch Gäste, soweit nicht über Kaution abgedeckt
Bei mehreren Objekten
Ab einer gewissen Zahl wird aus Vermietung ein Betrieb, und dann ändert sich die Struktur der Absicherung.
Einzelne Verträge je Objekt sind dann meist teurer und schlechter als ein Rahmenvertrag, der alle Objekte erfasst und bei Zu- und Abgängen mitläuft.
Der praktische Vorteil ist größer als der finanzielle: Sie haben einen Vertrag, eine Fälligkeit und einen Ansprechpartner statt sieben.
Und die Frage nach dem Betreiber
Wenn Sie Objekte für Dritte verwalten oder vermitteln, entsteht eine eigene Haftung aus dieser Dienstleistung.
Fehler bei Buchung, Abrechnung oder Objektbetreuung sind Vermögensschäden, die über eine Gebäudepolice nicht gedeckt sind. Mehr unter Immobilienverwaltung.
Wenn Sie zusätzlich bewirten
Frühstück, ein kleiner Hofladen, Getränkeverkauf: Sobald Sie Lebensmittel abgeben, kommen andere Anforderungen und ein anderes Haftungsprofil hinzu.
Das gehört gemeldet. Mehr unter Gastronomie.
Wie wir vorgehen
Wir sehen zuerst nach, ob die Vermietungsnutzung überhaupt gemeldet ist. Das ist bei Betrieben, die aus einer privaten Situation hineingewachsen sind, der häufigste Fund.
Danach prüfen wir die Struktur: Einzelverträge oder Rahmenvertrag, und ob die Mietausfalldeckung zur Saison passt.
- Ist die Vermietungsnutzung dem Versicherer gemeldet?
- Wie viele Objekte vermieten Sie, und wie sind sie versichert?
- Ist Inventar erfasst, und mit welcher Summe?
- Rechnet die Mietausfalldeckung saisonal?
- Besteht Elementarschutz, auch für Rückstau?
- Wie ist der Winterdienst organisiert und dokumentiert?
- Vermieten Sie über Plattformen, und auch daneben?
- Und verwalten Sie Objekte für Dritte?
Was uns Vermieter fragen
Ab wann ist Vermietung gewerblich?
Es gibt keine feste Zahl an Vermietungstagen. Maßgeblich sind Regelmäßigkeit, Umfang und Organisation.
Praktisch gilt: Wer eine Wohnung dauerhaft zur Vermietung vorhält, sie bewirbt und Gäste gegen Entgelt aufnimmt, sollte das melden, auch bei einer einzelnen Ferienwohnung. Die Meldung führt selten zur Ablehnung, meist nur zum passenden Vertrag.
Reicht unsere Wohngebäudeversicherung?
Nur wenn die Vermietungsnutzung gemeldet ist. Wohngebäude- und Privathaftpflichtverträge sind auf private Nutzung ausgelegt.
Wird die tatsächliche Nutzung nicht angezeigt, ist der Vertrag auf falscher Grundlage geschlossen. Im Schadenfall dreht sich die Diskussion dann nicht um den Schaden, sondern um den Vertrag.
Deckt die Absicherung der Buchungsplattform nicht schon alles?
Nein. Solche Programme sind meist auf Schäden durch Gäste begrenzt, greifen nur bei Buchungen über die Plattform und decken weder das Gebäude noch Ihre Haftung gegenüber Dritten.
Wer über mehrere Kanäle vermietet, hat zusätzlich eine Lücke bei allen Buchungen außerhalb der Plattform.
Ein Gast ist auf der Treppe gestürzt.
Das ist ein Fall für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Bei wechselnden Gästen ist Ihr Risiko höher als bei Dauermietern, weil die Gäste das Haus nicht kennen.
Geprüft wird, ob die Verkehrssicherung in Ordnung war: Handlauf, Beleuchtung, Rutschsicherheit, Zustand der Stufen. Eine dokumentierte regelmäßige Kontrolle hilft hier erheblich.
Was gilt beim Winterdienst, wenn wir nicht vor Ort wohnen?
Die Räumpflicht bleibt bestehen. Sie können sie übertragen, etwa an einen Dienstleister oder einen Nachbarn, müssen die Übertragung aber organisieren und überwachen.
Halten Sie die Beauftragung schriftlich fest. Bei Ferienobjekten ist der Winterdienst die häufigste Streitfrage im Haftungsfall.
Wir haben mehrere Ferienwohnungen.
Dann lohnt eine Bündelung. Einzelverträge je Objekt sind meist teurer und schlechter als ein Rahmenvertrag, der alle Objekte erfasst und bei Zu- und Abgängen mitläuft.
Der praktische Vorteil überwiegt oft den finanziellen: eine Fälligkeit, ein Ansprechpartner, eine einheitliche Deckung.
Ist Ihre Vermietung dem Versicherer gemeldet?
Nicht mündlich erwähnt, sondern im Nachtrag festgehalten. Wir sehen nach.