Versicherung für Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsunternehmen
Leitungswasser hat 2024 bundesweit 4.9 Milliarden Euro gekostet, den höchsten Wert seit Beginn der Statistik. Das entscheidet über Ihre Prämie. Was im Ernstfall über Ihre Existenz entscheidet, steht dagegen in § 34 GenG: Die Beweislast für sorgfältiges Handeln trägt der Vorstand, nicht die Genossenschaft.
Organhaftung: der Satz, der die Genossenschaft von der GmbH unterscheidet
§ 34 Absatz 1 Satz 1 GenG verpflichtet Vorstandsmitglieder auf die Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters einer Genossenschaft. Satz 2 enthält die Business Judgment Rule: keine Pflichtverletzung, wenn das Vorstandsmitglied bei einer unternehmerischen Entscheidung vernünftigerweise annehmen durfte, auf der Grundlage angemessener Information zum Wohle der Genossenschaft zu handeln.
Entscheidend ist Absatz 2: Ist streitig, ob die Sorgfalt angewandt wurde, trifft die Vorstandsmitglieder die Beweislast. Sie müssen belegen, dass sie sorgfältig gehandelt haben, nicht die Genossenschaft das Gegenteil. Nach § 41 GenG gilt das sinngemäß auch für den Aufsichtsrat, der in Wohnungsgenossenschaften typischerweise ehrenamtlich besetzt ist.
Drei weitere Punkte, die in der Praxis unterschätzt werden:
- Absatz 4. Keine Haftung bei einer Handlung auf gesetzmäßigem Beschluss der Generalversammlung. Eine Billigung durch den Aufsichtsrat schließt die Haftung ausdrücklich nicht aus.
- Absatz 6. Verjährung in fünf Jahren
- § 18 Satz 2 GenG. Die Haftung ist zwingend. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21. März 2005, II ZR 54/03, eine vertragliche Verkürzung der Verjährung im Anstellungsvertrag eines Genossenschaftsvorstands deshalb für unwirksam gehalten. Dieselbe Entscheidung stellt klar, dass die Entlastung durch die Generalversammlung keinen Anspruchsverzicht enthält, soweit die Mitglieder den Anspruch aus den ihnen gegebenen Informationen nicht erkennen konnten
Der Fall, der die Zielgruppe direkt trifft
Das Landgericht Münster hat am 30. August 2016, 23 O 40/15, zwei ehemalige Vorstandsmitglieder einer Wohnungsbaugenossenschaft dem Grunde nach zum Schadensersatz verurteilt. Sie hatten 2008 und 2009 für rund 300.000 Euro ein Hofgrundstück erworben, es folgten Sanierungsarbeiten von fast zwei Millionen Euro, 2011 ein Baustopp, 2015 der Verkauf für rund 600.000 Euro.
Die Pflichtverletzung lag nicht in der Investitionsentscheidung, sondern in der unzureichenden Entscheidungsgrundlage: Es fehlten ein Nutzungskonzept und eine Kostenplanung. Das Gericht nahm einen Mindestschaden von 900.000 Euro an. Vor dem Oberlandesgericht Hamm, 8 U 100/16, endete die Sache am 14. März 2018 mit einem Vergleich über 600.000 Euro.
Die Business Judgment Rule scheitert an der Dokumentation, nicht am Ergebnis. Deshalb ist eine Organhaftpflichtdeckung für Vorstand und Aufsichtsrat in dieser Rechtsform kein Komfortbaustein, sondern die Absicherung der Personen, die das Amt ausüben. Mehr dazu unter D&O-Versicherung und persönliche Haftung der Geschäftsführung.
Leitungswasser: warum Ihre Prämie steigt und was Sie dagegen tun können
Die Zahlen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft zeichnen ein eindeutiges Bild:
- Schadenaufwand Leitungswasser in der Wohngebäudeversicherung: 2.3 Milliarden Euro 2015, 3.8 Milliarden 2022, rund 4.5 Milliarden 2023 und 4.9 Milliarden Euro 2024, der höchste Wert seit Beginn der Statistik
- Im Zeitraum 2004 bis 2023 macht Leitungswasser rund 49 Prozent des gesamten Schadenaufwands der Wohngebäudeversicherung aus. Feuer rund 18 Prozent, Sturm und Hagel rund 22 Prozent
- Mehr als eine Million Leitungswasserschäden pro Jahr in Deutschland
Die wichtigere Zahl steht daneben: Die Schadenzahl sinkt, der Durchschnittsschaden hat sich seit 2013 fast verdoppelt. In der verbundenen Wohngebäudeversicherung lag er 2013 bei 2.332 Euro, 2024 bei 4.466 Euro. Treiber sind Baupreise und Handwerkerkosten, nicht die Schadenhäufigkeit.
Das erklärt, warum Ihre Prämie steigt, ohne dass sich an Ihrem Bestand etwas geändert hat. Eine Analyse, die uns vorliegt, beziffert die Combined Ratio der Wohngebäudeversicherung im Durchschnitt der Jahre 1996 bis 2025 auf rund 106 Prozent und die wirtschaftliche Combined Ratio unter Berücksichtigung von Rückversicherungs- und Kapitalkosten auf rund 118 Prozent. Was das für Verhandlungen bedeutet, steht unter Prämienerhöhung und Marktphase nutzen.
Der Hebel, den Versicherer gegen Sie einsetzen können
Die Musterbedingungen für die Wohngebäudeversicherung, Fassung 2022, enthalten unter A 20.1 Obliegenheiten, die bei einem großen Bestand schnell verletzt sind: versicherte Sachen stets in ordnungsgemäßem Zustand erhalten, insbesondere wasserführende Anlagen und Dächer; Mängel unverzüglich beseitigen; nicht genutzte Gebäude in allen Jahreszeiten genügend häufig kontrollieren und wasserführende Anlagen absperren und entleeren; in der kalten Jahreszeit alle Gebäude beheizen und kontrollieren; Rückstausicherungen funktionsbereit halten. Ein Verstoß kann nach A 20.2 zu Kündigung und ganzem oder teilweisem Leistungsverlust führen.
Bei Leerstandsobjekten und in Modernisierungsphasen ist das der Punkt, an dem Deckungen tatsächlich scheitern. Maßgeblich ist immer das Bedingungswerk Ihres Vertrags, und genau dort sehen wir nach. Siehe auch Schaden abgelehnt.
Der Unterversicherungsverzicht und die zwei Ausnahmen, die ihn kippen
Die Wohngebäudeversicherung arbeitet mit dem gleitenden Neuwert. Die Versicherungssumme steht als Wert 1914 im Vertrag, der Jahresbeitrag ergibt sich aus Versicherungssumme mal Beitragssatz mal Anpassungsfaktor.
Der gleitende Neuwertfaktor beträgt ab dem 1. Januar 2026 27.63, nach 26.51 im Jahr 2025. Das ist ein Anstieg um 4.22 Prozent. Der Faktor wird vom Gesamtverband ermittelt und ändert sich jeweils zum 1. Januar, gewichtet mit 80 Prozent Baupreisindex für Wohngebäude und 20 Prozent Tariflohnindex für das Baugewerbe. Seit 2010, als er bei 15.20 lag, hat er sich um rund 82 Prozent erhöht.
Dafür bekommen Sie etwas Wertvolles: Nach A 14.2 der Musterbedingungen verzichtet der Versicherer auf den Einwand der Unterversicherung, und zwar ausdrücklich auch für die Kosten und den Mietausfall.
Dieser Verzicht hat zwei Ausnahmen, und beide sind in großen Beständen der Normalfall:
- A 14.2.2. Wertsteigernde bauliche Maßnahmen, die die Versicherungssumme verändern und dem Versicherer nicht unverzüglich angezeigt wurden. Aufzugsanbau, Balkonanbau, Dachgeschossausbau, energetische Vollsanierung, Aufstockung. Kein Abzug nur dann, wenn die Maßnahme in der Versicherungsperiode des Schadeneintritts durchgeführt wurde
- A 14.2.3. Unrichtige Angaben im Antrag, die zu einer zu niedrigen Wert-1914-Summe geführt haben
Greift eine der Ausnahmen, wird nach A 17.8 quotiert: Schaden mal Versicherungssumme geteilt durch Versicherungswert. Kosten und Mietausfall werden mit derselben Quote gekürzt. Bei einem Bestand mit mehreren hundert Objekten entscheidet also die Meldedisziplin über die Entschädigung, nicht die Police. Mehr zur Mechanik unter Unterversicherung und Unterversicherung berechnen.
Ein dritter Punkt mit langer Zündschnur: A 17.1.3 ersetzt Preissteigerungen zwischen Schadeneintritt und Wiederherstellung nur, wenn die Wiederherstellung innerhalb von drei Jahren nach dem Versicherungsfall sichergestellt ist. Bei Großschäden mit Planung, Genehmigung und Vergabe ist diese Frist ambitioniert.
Mietausfall: die Lücke bei gemischt genutzten Beständen
A 12.1.1 der Musterbedingungen ersetzt den Mietausfall einschließlich fortlaufender Nebenkosten, wenn Mieter von Wohnräumen wegen eines Versicherungsfalls zu Recht die Miete einstellen oder kündigen. Die Haftzeit ist im Musterwerk als Platzhalter offen und wird vom einzelnen Versicherer gefüllt.
A 12.3 ist der kritische Satz: Mietausfall für gewerblich genutzte Räume ist nur bei besonderer Vereinbarung versichert. Ladenlokale, Arztpraxen, Kitas und Gastronomie im Erdgeschoss sind damit ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht erfasst. In gemischt genutzten Beständen ist das eine systematische Deckungslücke. Zur Haftzeit siehe Haftzeit.
Verkehrssicherung: die Entscheidung, die alles verändert hat
Der Bundesgerichtshof hat am 6. August 2025 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 250/23 eine Entscheidung getroffen, die jedes Wohnungsunternehmen kennen sollte.
Eine Mieterin war im Januar 2017 auf einem nicht geräumten und nicht gestreuten Weg zum Haus gestürzt und schwer verletzt worden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte eine Hausmeisterfirma mit dem Winterdienst beauftragt, die trotz angekündigter Glätte nicht gestreut hatte. Die Vorinstanz wies ab: Nach Übertragung auf den Dienstleister verbleibe der Vermieterin nur eine Überwachungspflicht.
Der Bundesgerichtshof hob auf. Die Räum- und Streupflicht ist mietvertragliche Nebenpflicht des Vermieters und besteht auch dann, wenn er nicht Alleineigentümer, sondern nur Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Der beauftragte Dienstleister ist Erfüllungsgehilfe des Vermieters nach § 278 BGB, dessen Verschulden der Vermieter wie eigenes zu vertreten hat. Dass der Dienstleister Vertragspartner der Gemeinschaft und nicht des Vermieters ist, ändert daran nichts. Eine Reduktion der Vermieterhaftung auf bloße Überwachungs- und Kontrollpflichten hat der Senat ausdrücklich zurückgewiesen.
Hier liegt die Unterscheidung, die viele Wohnungsunternehmen nicht kennen: Im Deliktsrecht reduziert die Übertragung die eigene Pflicht auf Auswahl und Überwachung. Im Mietverhältnis gilt die volle Zurechnung nach § 278 BGB.
Eine Grenze gibt es: Mit Urteil vom 21. Februar 2018, VIII ZR 255/16, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass sich die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters für Zuwege grundsätzlich auf das Grundstück selbst beschränkt und nicht auf den öffentlichen Gehweg jenseits der Grundstücksgrenze erstreckt.
Baumkontrolle: es gibt keine festgelegte Frequenz
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 4. März 2004, III ZR 225/03, den Maßstab gesetzt: Der Verkehrssicherungspflichtige muss Bäume oder Teile davon entfernen, die den Verkehr gefährden. Weil Naturgefahren nicht vollständig vermeidbar sind, liegt eine Pflichtverletzung nur vor, wenn Anzeichen verkannt oder übersehen wurden. Der Senat erwähnt, dass ein Teil der Oberlandesgerichte eine Sichtkontrolle zweimal jährlich verlangt, macht sich diese Frequenz aber nicht zu eigen.
Die Instanzrechtsprechung ist bis heute uneinheitlich. Das Landgericht Essen hat am 16. Dezember 2019, 4 O 257/17, für einen 70 bis 80 Jahre alten Straßenbaum ein jährliches Intervall genügen lassen. Das Oberlandesgericht Köln hat am 29. Juli 2010, 7 U 31/10, die Einzelfallbetrachtung statt starrer Fristen betont. Das Oberlandesgericht Hamm, 4. November 2013, 11 U 38/13, und das Oberlandesgericht Saarbrücken, 13. März 2014, 4 U 397/12, halten dagegen am Halbjahresintervall fest.
Für Ihren Bestand heißt das: Nicht das Intervall entscheidet, sondern die dokumentierte Begründung des Intervalls und die Qualifikation des Kontrolleurs. Dasselbe gilt für Spielplätze, wo DIN EN 1176 Teil 7 mit visueller Routineinspektion, operativer Inspektion und jährlicher Hauptinspektion drei gestaffelte Prüfarten vorsieht. Zur Organisation siehe Risikomanagement und Facility Management.
Betriebskostenumlage: was geht und was nicht
§ 2 Nummer 13 der Betriebskostenverordnung nennt die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, namentlich die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser sowie sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
Daraus folgt direkt: Gebäudeversicherung, Glasversicherung, Elementardeckung sowie Aufzugs- und Öltankhaftpflicht sind umlagefähig, vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht die Umlage vor.
Die wichtigere Frage hat der Bundesgerichtshof am 6. Juni 2018, VIII ZR 38/17, beantwortet. Eine Police deckte zusätzlich, auf 24 Monate begrenzt, einen Mietverlust aus einem versicherten Gebäudeschaden ab. Die Mieterin wollte den darauf entfallenden Prämienanteil herausgerechnet wissen.
Das Gericht ließ die gesamten Kosten einschließlich des Mietausfallanteils zur Umlage zu. Begründung: Die Gebäudeversicherung ist Sachversicherung zum Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher; der Mietausfall ist kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern Teil des Versicherungsfalls Gebäudeschaden; und die Mieterin profitiert, weil der Versicherer bei leicht fahrlässig verursachten Schäden auf Regress verzichtet und dieser Verzicht auch den mitversicherten Mietausfall erfasst.
Die Abgrenzung lautet also: Eine eigenständige Mietausfallversicherung ist nicht umlagefähig. Ein in der Gebäudeversicherung mitversicherter Mietausfall ist es ohne Herausrechnung. Das ist ein Gestaltungsargument, das bei der Strukturierung Ihres Programms bares Geld wert ist.
Müssen Sie jedes Jahr ausschreiben?
Nein, und das hat der Bundesgerichtshof am 20. Mai 2026, VIII ZR 6/24, klargestellt. Eine Vorinstanz hatte eine Betriebskostenabrechnung vollständig gekippt, weil die Vermieterin vor der Beauftragung keine Vergleichsangebote eingeholt hatte.
Der Senat hob auf. Das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB verlangt ein angemessenes Verhältnis von Kosten und Nutzen, begründet aber keine generelle Pflicht, vor jeder Beauftragung mehrere Angebote einzuholen. Fehlende Vergleichsangebote allein sind kein Verstoß. Maßgeblich ist, ob zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen eingekauft wurde, und die Mieter müssen darlegen, dass vergleichbare Leistungen günstiger erhältlich gewesen wären. Eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters wegen besserer Marktkenntnis hat der Senat abgelehnt. Einwendungen unterliegen grundsätzlich der Zwölfmonatsfrist nach § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB.
Der entschiedene Fall betraf Gebäudemanagementleistungen, nicht Versicherungsprämien, und wir sind keine Rechtsanwälte. Die Linie ist aber klar genug, um die häufigste Sorge großer Bestandshalter zu entschärfen: Es geht um die Marktgerechtigkeit des Preises, nicht um die Zahl der eingeholten Angebote. Genau diese Marktgerechtigkeit dokumentieren wir in unseren Ausschreibungen, siehe wie eine Ausschreibung abläuft und Zweitmeinung zur Erneuerung.
Bauen im bewohnten Bestand
Bei Modernisierung im laufenden Betrieb kommen drei Punkte zusammen, die in keiner Standardpolice miteinander verbunden sind.
Erstens ist das Bestandsgebäude in der Bauleistungsversicherung nicht automatisch mitversichert. Der Markt löst das über Altbauklauseln, etwa eine Einsturzdeckung für Fälle, in denen die Arbeiten in die tragende Konstruktion eingreifen oder das Gebäude unterfangen wird, und eine Deckung für Folgeschäden sowie Leitungswasser, Sturm und Hagel am Altbau. Üblich sind dabei eine Selbstbeteiligung von zehn Prozent, mindestens 500 Euro, und die vertragliche Obliegenheit, Zustandsberichte vor Baubeginn zu erstellen. Brand, Blitzschlag und Explosion am Altbau sind in der Bauleistung generell ausgeschlossen und müssen über die Gebäudeseite gelöst werden.
Zweitens mindert der Mieter. § 536 Absatz 1a BGB lässt eine Minderung nur drei Monate lang außer Betracht, und nur bei energetischer Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB. Bei Aufzugsanbau, Grundrissänderung oder Strangsanierung ohne energetischen Bezug mindert der Mieter ab dem ersten Tag.
Drittens haften Sie verschuldensunabhängig für anfängliche Mängel. Der Bundesgerichtshof hat am 21. Juli 2010, XII ZR 189/08, entschieden, dass § 536a Absatz 1 BGB eine Garantiehaftung begründet: Maßgeblich ist, ob der Mangel bei Vertragsschluss vorhanden war, nicht wann der Schaden eintrat. Im Fall löste sich Jahre später ein gekippter Fensterflügel wegen eines Konstruktionsfehlers und verletzte eine Person schwer. Siehe Bauleistung und Montage.
Was uns Wohnungsunternehmen fragen
Haftet der Vorstand einer Wohnungsgenossenschaft persönlich?
Ja, und zwar nach einem strengeren Beweisregime als in der GmbH. § 34 Absatz 1 Satz 1 GenG verpflichtet Vorstandsmitglieder auf die Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters einer Genossenschaft. Absatz 2 bestimmt: Ist streitig, ob diese Sorgfalt angewandt wurde, trifft die Vorstandsmitglieder die Beweislast. Nach § 41 GenG gilt das sinngemäß für den Aufsichtsrat.
Zwei Punkte verschärfen das. Eine Billigung durch den Aufsichtsrat schließt die Haftung nach Absatz 4 ausdrücklich nicht aus. Und die Haftung ist nach § 18 Satz 2 GenG zwingend; der Bundesgerichtshof hat deshalb mit Urteil vom 21. März 2005, II ZR 54/03, eine vertragliche Verjährungsverkürzung im Anstellungsvertrag für unwirksam gehalten. Die Verjährung beträgt fünf Jahre.
Warum steigt unsere Gebäudeprämie, obwohl wir kaum Schäden hatten?
Weil der Markt insgesamt unterdeckt ist und weil der Durchschnittsschaden steigt, nicht die Schadenzahl. In der verbundenen Wohngebäudeversicherung lag der Durchschnittsschaden 2013 bei 2.332 Euro und 2024 bei 4.466 Euro, während die Zahl der Schäden von 2.26 Millionen auf 1.74 Millionen sank. Treiber sind Baupreise und Handwerkerkosten.
Dazu kommt die strukturelle Lage: Der Schadenaufwand für Leitungswasser in der Wohngebäudeversicherung erreichte 2024 mit 4.9 Milliarden Euro den höchsten Wert seit Beginn der Statistik, und Leitungswasser macht im Zeitraum 2004 bis 2023 rund 49 Prozent des gesamten Schadenaufwands dieser Sparte aus. Ihr eigener Schadenverlauf ist in einer solchen Marktphase nur einer von mehreren Faktoren, aber er ist der einzige, den Sie beeinflussen können. Siehe Prämienerhöhung.
Verlieren wir den Unterversicherungsverzicht, wenn wir modernisieren?
Für das betroffene Objekt ja, wenn Sie die Maßnahme nicht unverzüglich anzeigen. A 14.2 der Musterbedingungen gewährt den Verzicht, A 14.2.2 nimmt davon wertsteigernde bauliche Maßnahmen aus, die die Versicherungssumme verändern und nicht unverzüglich angezeigt wurden. Kein Abzug erfolgt nur, wenn die Maßnahme in der Versicherungsperiode des Schadeneintritts durchgeführt wurde.
Die Folge ist schmerzhaft: Nach A 17.8 wird quotiert, und Kosten und Mietausfall werden mit derselben Quote gekürzt. Bei einem Bestand mit hunderten Objekten ist die Meldedisziplin bei Aufzugsanbau, Balkonanbau, Dachgeschossausbau und energetischer Vollsanierung deshalb kein Verwaltungsthema, sondern Deckungsschutz. Wir richten dafür einen festen Meldeweg ein.
Sind unsere gewerblichen Mieteinheiten beim Mietausfall mitversichert?
Nur bei besonderer Vereinbarung. A 12.1.1 der Musterbedingungen ersetzt den Mietausfall einschließlich fortlaufender Nebenkosten, wenn Mieter von Wohnräumen wegen eines Versicherungsfalls zu Recht die Miete einstellen oder kündigen. A 12.3 stellt klar, dass Mietausfall für gewerblich genutzte Räume nur bei besonderer Vereinbarung versichert ist.
In gemischt genutzten Beständen mit Ladenlokalen, Arztpraxen, Kitas oder Gastronomie im Erdgeschoss ist das eine systematische Lücke, die uns regelmäßig begegnet. Zweiter Prüfpunkt an derselben Stelle: die Haftzeit. Sie ist im Musterwerk ein Platzhalter und wird vom Versicherer gefüllt. Bei Totalschäden an großen Objekten liegt die realistische Wiederaufbaudauer wegen Planung, Genehmigung und Vergabe häufig darüber. Die Haftzeit ist eine Verhandlungsposition, keine Konstante.
Haften wir für den Winterdienst, obwohl wir eine Firma beauftragt haben?
Gegenüber Ihren Mietern ja. Der Bundesgerichtshof hat am 6. August 2025, VIII ZR 250/23, entschieden, dass die Räum- und Streupflicht eine mietvertragliche Nebenpflicht des Vermieters ist und auch dann besteht, wenn der Vermieter nur Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Der beauftragte Dienstleister ist Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB, sein Verschulden hat der Vermieter wie eigenes zu vertreten. Eine Reduktion auf bloße Überwachungs- und Kontrollpflichten hat der Senat ausdrücklich zurückgewiesen.
Die Unterscheidung, auf die es ankommt: Im Deliktsrecht reduziert die Übertragung Ihre eigene Pflicht auf Auswahl und Überwachung, im Mietverhältnis gilt die volle Zurechnung. Eine Grenze setzt das Urteil vom 21. Februar 2018, VIII ZR 255/16: Die Pflicht für Zuwege beschränkt sich grundsätzlich auf das Grundstück selbst, nicht auf den öffentlichen Gehweg dahinter.
Wie oft müssen wir unsere Bäume kontrollieren?
Eine höchstrichterlich festgelegte Frequenz gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 4. März 2004, III ZR 225/03, den Maßstab gesetzt: Bäume oder Teile davon, die den Verkehr gefährden, sind zu entfernen; eine Pflichtverletzung liegt aber nur vor, wenn Anzeichen verkannt oder übersehen wurden. Eine feste Kontrollfrequenz hat sich der Senat nicht zu eigen gemacht.
Die Instanzrechtsprechung ist geteilt. Das Landgericht Essen hat am 16. Dezember 2019, 4 O 257/17, für einen alten Straßenbaum ein jährliches Intervall genügen lassen, das Oberlandesgericht Köln am 29. Juli 2010, 7 U 31/10, die Einzelfallbetrachtung betont, während das Oberlandesgericht Hamm, 4. November 2013, 11 U 38/13, und das Oberlandesgericht Saarbrücken, 13. März 2014, 4 U 397/12, am Halbjahresintervall festhalten. Im Streitfall entscheidet deshalb die dokumentierte Begründung Ihres Intervalls und die Qualifikation des Kontrolleurs, nicht die Frequenz selbst.
Können wir die Versicherungsprämie auf die Mieter umlegen?
Die Gebäudeversicherung einschließlich Elementardeckung, die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug ja, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. § 2 Nummer 13 der Betriebskostenverordnung nennt sie ausdrücklich.
Bei Mietausfall ist zu unterscheiden. Eine eigenständige Mietausfallversicherung ist nicht umlagefähig. Ein in der Gebäudeversicherung mitversicherter Mietausfall ist es dagegen vollständig und ohne Herausrechnung des Prämienanteils. Das hat der Bundesgerichtshof am 6. Juni 2018, VIII ZR 38/17, entschieden, weil der Mietausfall kein eigenständiger Versicherungsfall ist und der Mieter vom Regressverzicht profitiert. Das ist ein Gestaltungsargument bei der Strukturierung des Programms.
Müssen wir die Gebäudeversicherung jährlich ausschreiben?
Nach der Linie des Bundesgerichtshofs nicht. Mit Urteil vom 20. Mai 2026, VIII ZR 6/24, hat der Senat entschieden, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB keine generelle Pflicht begründet, vor jeder Beauftragung mehrere Angebote einzuholen. Fehlende Vergleichsangebote allein sind kein Verstoß. Maßgeblich ist, ob zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen eingekauft wurde, und die Darlegungslast dafür liegt bei den Mietern.
Der entschiedene Fall betraf Gebäudemanagementleistungen, nicht Versicherungsprämien, und wir bewerten das nicht rechtlich. Praktisch bedeutet es: Entscheidend ist die nachvollziehbare Marktgerechtigkeit, nicht die Zahl der Angebote. Genau das dokumentieren wir in unseren Ausschreibungen, und genau das ist auch gegenüber dem Prüfungsverband nach §§ 53 ff. GenG die bessere Grundlage.
Ist Ihr Unterversicherungsverzicht noch intakt?
Wir gleichen Ihre Objektliste gegen die gemeldeten Modernisierungen ab und prüfen Mietausfall, Haftzeit und Organhaftpflicht in einem Durchgang.