Gebäudeversicherung für Ihr Gewerbeobjekt gekündigt

Wie lange Sie noch versichert sind, und bis wann Sie selbst kündigen dürfen

Das Wichtigste vorweg: Zwischen dem Brief und dem Deckungsende liegt Zeit. Wie viel, hängt davon ab, auf welchem Weg gekündigt wurde.

Kündigung nach einem Schaden

Die maßgebliche Vorschrift ist § 92 VVG, bedingungsseitig umgesetzt in Teil A § 14 der VSG 2010. Sie enthält drei Fristen, und zwei davon werden fast immer falsch verstanden.

• Kündigen darf jede Seite nur bis zum Ablauf eines Monats seit Abschluss der Verhandlungen über die Entschädigung. Nicht seit dem Schaden und nicht seit der Zahlung.
• Eine Kündigung des Versicherers wird einen Monat nach Zugang bei Ihnen wirksam. Bis dahin besteht voller Schutz.
• Sie selbst dürfen mit sofortiger Wirkung oder zu jedem späteren Zeitpunkt bis zum Ablauf der Versicherungsperiode kündigen.

Die praktische Folge der ersten Zeile wird regelmäßig übersehen: Solange über die Schadenhöhe noch verhandelt wird, läuft die Monatsfrist überhaupt nicht. Wer die Regulierung schleppend abschließt, verlängert damit das Kündigungsfenster seines Versicherers. Und wer nach der Schlusszahlung selbst noch einen Monat wartet, verliert sein eigenes Kündigungsrecht.

Eines muss ehrlich gesagt werden: § 92 VVG gibt ein voraussetzungsloses Gestaltungsrecht. Der Versicherer muss die Kündigung nicht begründen, nicht abwägen und keine Verhältnismäßigkeit darlegen. Veröffentlichte deutsche Rechtsprechung dazu, ob eine solche Kündigung treuwidrig sein kann, haben wir trotz gezielter Suche nicht gefunden. Man kann diese Kündigung praktisch nie angreifen. Man muss das Objekt neu platzieren, und genau dafür ist die Monatsfrist da.

Kündigung zum Ablauf, und die Dreimonatsfalle

Nach Teil A § 2 Nr. 3 verlängert sich der Vertrag um jeweils ein Jahr, wenn nicht spätestens drei Monate vor Ablauf des Versicherungsjahres eine Kündigung zugeht. Das klingt nach reichlich Zeit und ist es nicht, weil der Versicherer selbst bis zum letzten zulässigen Tag warten kann. Wer die Ablaufkündigung Ende September für den 31. Dezember erhält, hat faktisch wenige Wochen zum Platzieren, nicht drei Monate.

Deshalb unsere wichtigste Empfehlung auf dieser ganzen Seite: Erneuerungsverhandlungen für ein Gewerbeobjekt gehören vier bis fünf Monate vor Ablauf begonnen, nicht nach Eingang der Kündigung. Siehe dazu Zweitmeinung zur Erneuerung.

Zwei gesetzliche Punkte, die kaum genutzt werden. Nach § 11 Abs. 1 VVG ist eine stillschweigende Verlängerung nur um jeweils ein Jahr wirksam. Und das Kündigungsrecht nach § 11 Abs. 4 VVG zum Ablauf des dritten oder jedes folgenden Jahres steht ausdrücklich nur dem Versicherungsnehmer zu. Ein zehnjähriger Gebäudevertrag bindet den Versicherer zehn Jahre, Sie aber nur drei. Das ist ein Verhandlungsargument, siehe Jahresvertrag oder Mehrjahresvertrag.

Kündigung wegen Gefahrerhöhung

Hier liegt der einzige Weg, an dem eine Kündigung realistisch angreifbar ist. Nach § 24 Abs. 3 VVG erlischt das Kündigungsrecht des Versicherers, wenn er es nicht innerhalb eines Monats ab eigener Kenntnis der Gefahrerhöhung ausübt, oder wenn der Zustand vor der Gefahrerhöhung wiederhergestellt ist.

Das sind zwei konkrete Verteidigungslinien. Erstens: Wann hat der Versicherer Kenntnis erlangt? Aus einem Besichtigungsbericht, einem Risikodialog, einer früheren Schadenmeldung? Wer nachweist, dass die Kenntnis älter als einen Monat ist, nimmt ihm das Recht. Zweitens: Wer die Gefahrerhöhung beseitigt, bevor gekündigt wird, nimmt ihm das Recht ebenfalls. Mehr zu diesem Mechanismus unter Gefahrerhöhung melden.

Statt zu kündigen, kann der Versicherer nach § 25 Abs. 1 VVG auch eine höhere Prämie verlangen oder die höhere Gefahr ausschließen. Das ist der juristische Kern jeder Verhandlung in dieser Lage: Er hat ein Wahlrecht zwischen drei Optionen, und wer ihm die beiden milderen aktiv anbietet, verhandelt mit dem Gesetz im Rücken. Erhöht sich die Prämie dadurch um mehr als 10 Prozent oder wird die Gefahr ausgeschlossen, dürfen Sie nach § 25 Abs. 2 VVG binnen eines Monats fristlos kündigen.

Kündigung wegen Prämienverzugs, der einzige Fall mit echtem Deckungsloch

Nach § 38 VVG muss die Mahnung in Textform ergehen, eine Zahlungsfrist von mindestens zwei Wochen setzen, die rückständigen Beträge im Einzelnen beziffern und die Rechtsfolgen angeben. Und der Satz, der bei gewerblichen Bündelpolicen den Unterschied macht: Bei zusammengefassten Verträgen sind die Beträge jeweils getrennt anzugeben. Eine Sammelmahnung über einen Gesamtbetrag für Gebäude, Inhalt, Ertragsausfall und Haftpflicht in einem Schein ist insoweit unwirksam. Das ist ein häufiger Formfehler, und er lohnt die Prüfung.

Zahlen Sie innerhalb eines Monats nach der Kündigung, wird diese unwirksam. Aber § 38 Abs. 2 VVG bleibt unberührt: Ein Schaden, der im Verzugszeitraum eintritt, bleibt leistungsfrei. Die Police lebt wieder, der Schaden aus dem Verzugsfenster nicht. Nur hier entsteht ein Deckungsloch vor der Vertragsbeendigung, bei allen anderen Kündigungswegen nicht.

Ein Schaden, der vor dem Wirksamwerden der Kündigung eingetreten ist, bleibt im Übrigen ein versicherter Schaden. Die Kündigung wirkt nur für die Zukunft. Und die Prämie wird nach § 39 Abs. 1 VVG pro rata temporis zurückgerechnet. Wer nach einer Kündigung des Versicherers eine Schlussrechnung über die vollständige Jahresprämie erhält, sollte sie prüfen lassen.

Was Sie jetzt nicht tun sollten: streuen

Der häufigste Fehler nach einer Kündigung ist der naheliegendste: zehn Versicherer anfragen und hoffen, dass einer anbeißt. Dafür gibt es zwei harte Gründe, es nicht zu tun.

Erster Grund: jede Anfrage ist zwei Jahre sichtbar

Es gibt in Deutschland ein Hinweis- und Informationssystem der Versicherungswirtschaft, kurz HIS. Betreiberin ist heute die Besurance HIS GmbH in Wiesbaden, früher die informa HIS GmbH, tätig im Auftrag des GDV. Rechtsgrundlage ist Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO.

Hier müssen wir eine im Netz verbreitete Fehlinformation korrigieren. Nach den Datenschutz-Informationsblättern der Versicherer gilt für Gebäude wörtlich: Gebäudebezogene Daten sind Anzahl und Zeitraum geltend gemachter Gebäudeschäden. Gespeichert werden also die Anzahl und der Zeitraum. Nicht gespeichert werden nach diesem Wortlaut die Schadenhöhe, die Schadenursache, eine Ablehnung Ihres Antrags oder eine Kündigung Ihres Versicherers. Es stimmt also nicht, dass eine Ablehnung ins HIS wandert und Sie überall verbrennt.

Der eigentliche Grund für Zurückhaltung ist ein anderer, und er steht ebenfalls wörtlich in den Informationsblättern: Angaben über HIS-Anfragen werden taggenau nach zwei Jahren gelöscht. Wenn Sie zehn Versicherer anfragen, sieht der elfte zehn Anfragen. Er sieht nicht, warum die anderen nicht gezeichnet haben. Er zieht daraus seine eigenen Schlüsse, und die sind in der Regel schlechter als die Wahrheit.

Sie können eine Selbstauskunft unentgeltlich anfordern, online über die Website der Besurance HIS GmbH. Benötigt werden Name, Geburtsdatum, aktuelle Anschrift und gegebenenfalls Voranschriften der letzten fünf Jahre, und bei Anfragen zum Gebäude zusätzlich der letzte Versicherungsschein oder ein Eigentumsnachweis, etwa ein Grundbuchauszug oder ein Kaufvertrag. Telefonisch wird keine Auskunft erteilt, weil eine Identifizierung am Telefon nicht möglich ist.

Ein Hinweis zur Ehrlichkeit: Die Informationsblätter sind durchgehend auf personenbezogene Daten und auf Verbraucher zugeschnitten. Ob und wie gewerbliche Gebäude im Eigentum einer GmbH im HIS geführt werden, ergibt sich aus den öffentlich verfügbaren Unterlagen nicht eindeutig. Für Wohngebäude ist die Erfassung belegt. Für gewerbliche Objekte in Gesellschaftseigentum empfehlen wir, die Selbstauskunft im Namen der Gesellschaft und zusätzlich für die vertretungsberechtigte Person anzufordern.

Zweiter Grund: jeder Antrag ist eine Anzeigepflicht

Jeder Antrag enthält die Frage nach Vorversicherungen und Vorschäden. Zehn parallel gestellte Anträge sind zehn Anzeigepflichten, und eine falsche Antwort kostet im Ernstfall die Deckung. Wie teuer das wird, zeigt eine Entscheidung aus diesem Jahr.

Das Oberlandesgericht Nürnberg hat am 6. Mai 2026 unter dem Aktenzeichen 8 U 49/26 Ver folgenden Fall entschieden. Ein Eigentümer wechselte 2019 die Gebäudeversicherung. Beim Vorversicherer waren in den Jahren 2017 bis 2019 drei Sturm- und Hagelschäden über insgesamt rund 3.037 Euro gemeldet worden. Im neuen Antrag wurde die Frage nach Vorschäden in den letzten fünf Jahren verneint. 2021 kamen ein Rohrbruch und ein Hochwasserschaden über zusammen rund 107.215 Euro. Der Versicherer erklärte Rücktritt und Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Der Eigentümer verklagte seinen Makler und verlor in beiden Instanzen vollständig.

Der bemerkenswerteste Satz steht in Randnummer 17 des Beschlusses: Bei Kenntnis der Vorschäden hätte der Versicherer den Antrag unter Vereinbarung einer Selbstbeteiligung von 2.000 Euro angenommen.

Das ist die ganze Lehre in zwei Sätzen. Offenlegung kostet einen Selbstbehalt. Verschweigen kostet die Deckung. Rechtlich steht dahinter § 19 Abs. 4 VVG: Rücktritt und Kündigung sind ausgeschlossen, wenn der Versicherer den Vertrag auch bei Kenntnis der Umstände geschlossen hätte, wenn auch zu anderen Bedingungen. Und die Zahl 3.037 Euro zeigt, in welcher Größenordnung ein Versicherer Vorschäden überhaupt für relevant hält: ab wenigen tausend Euro.

Zwei Fristen dazu, die man kennen sollte. Der Versicherer muss seine Rechte nach § 21 Abs. 1 VVG innerhalb eines Monats ab Kenntnis schriftlich geltend machen und die Umstände angeben, auf die er sich stützt. Und sie erlöschen nach § 21 Abs. 3 VVG fünf Jahre nach Vertragsschluss, bei vorsätzlicher oder arglistiger Verletzung nach zehn. Wichtig: Nach § 166 Abs. 1 BGB muss sich der Versicherungsnehmer gegenüber dem Versicherer das Verhalten seines Maklers zurechnen lassen. Das Oberlandesgericht hat das in Randnummer 30 ausdrücklich bestätigt. Wenn ein Antrag falsch ausgefüllt wird, hilft es Ihnen gegenüber dem Versicherer nicht, dass ein anderer ihn ausgefüllt hat.

Was ein neuer Versicherer tatsächlich braucht

Statt zu streuen, baut man ein Risikoexposé. Jede der folgenden Positionen ist kein Wunschzettel, sondern steht so in den Bedingungen oder entscheidet im Tarif über Rabatt und Zuschlag:

• Gebäudebeschreibung je Gebäude, nicht je Grundstück, weil Bauartklassen je Gebäude bestimmt und bei mehreren Gebäuden gemittelt werden.
• Tragwerk, Dachtragwerk und Geschossdecken mit Feuerwiderstandsklasse, also F 0, F 30 oder F 90 A.
• Außenwände mit Feuerwiderstandsklasse, Dämmstoffart und Baustoffklasse. Styropor und Styrodur führen in die Bauartklasse 4.
• Dachaufbau mit Schalung, Dämmung und der Angabe harte oder weiche Bedachung.
• Wert 1914 beziehungsweise Wertgutachten und Baujahr, weil der Versicherungswert in der gleitenden Neuwertversicherung der ortsübliche Neubauwert in Preisen von 1914 ist.
• Brandabschnitts- und Komplexflächen in Quadratmetern, einschließlich Geschossen, Dachböden und Galerien.
• Heizungsart und Abtrennung, weil Luftheizung mit Öl- oder Gasbrennern in Betriebsräumen, Infrarotheizung und Thermoölheizung Zuschlagstatbestände sind.
• Elektroinstallation mit Alter, letzter Prüfung und Prüfzeugnis.
• Brandmeldeanlage mit Typ, Anerkennung, Abnahmestelle und der Angabe, wohin der Alarm aufgeschaltet ist.
• Löschanlagen mit Typ, Zahl der Wasserversorgungen, Abnahme und Revisionsnachweis.
• Schadenhistorie über fünf Jahre mit Datum, Gefahr, Ursache und Aufwand.
• Durchgeführte Sanierungen mit Datum und Rechnung, für Rohre, Dach, Elektrik und Brandschutz.
• Nutzungsbeschreibung je Mieteinheit mit Betriebsart, und Leerstandsflächen mit Angabe seit wann.
• Photovoltaik mit Leistung, Montageart, Dachaufbau darunter und Abschaltkonzept, siehe Photovoltaikversicherung.
• Lithiumspeicher, Wallboxen, Akkuladebereiche und Flurförderzeuge, siehe Batteriespeicher und Lithium-Ionen.
• Behördliche Abweichungen und Befreiungen aus der Baugenehmigung.
• Grundpfandrechte und angemeldete Realgläubiger.

Wie eine solche Ausschreibung abläuft und was dabei in welcher Reihenfolge passiert, steht unter wie eine Ausschreibung abläuft. Und wenn eine Besichtigung ansteht, hilft Betriebsbesichtigung durch den Versicherer.

Drei Sonderfälle, die mehr auslösen als eine fehlende Police

Vermietet: Ihre Mieter geraten in die persönliche Haftung, ohne es zu merken

Das ist nach unserer Einschätzung der wichtigste Punkt dieser Seite, und er steht so nach unserer Kenntnis auf keiner anderen Maklerseite.

Seit einer Leitentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. November 2000, Aktenzeichen IV ZR 298/99, ergibt die ergänzende Auslegung eines Gebäudeversicherungsvertrages einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für Fälle, in denen der Mieter einen Brandschaden nur einfach fahrlässig verursacht hat. Mit Beschluss vom 12. Dezember 2001, Aktenzeichen XII ZR 153/99, hat der Bundesgerichtshof diese Linie auf die gewerbliche Miete erstreckt, und mit Urteil vom 3. November 2004, VIII ZR 28/04, klargestellt, dass der Versicherer darlegen und beweisen muss, dass der Mieter grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat.

Und jetzt die Folgerung, die sich daraus zwingend ergibt: Der Regressverzicht ist keine gesetzliche Regel und keine Klausel. Er ist das Ergebnis der ergänzenden Auslegung eines Vertrages. Ohne Gebäudeversicherungsvertrag gibt es keinen Vertrag, der ergänzend ausgelegt werden könnte. Damit gibt es auch keinen Regressverzicht.

Für Ihre Mieter heißt das: Solange die Police besteht, sind sie bei einfacher Fahrlässigkeit vor dem Regress geschützt. Fällt sie weg, haften sie Ihnen unmittelbar aus dem Mietvertrag und aus § 823 BGB, auch bei leichter Fahrlässigkeit, und in voller Höhe des Gebäudeschadens. Ein Mieter, der im Vertrauen auf den Regressverzicht seine Betriebshaftpflicht ohne ausreichende Mietsachschadendeckung kalkuliert hat, steht ohne Schutz da.

Für Sie als Eigentümer heißt es: Sie haben niemanden mehr, der zahlt. Den Versicherer nicht, weil es keinen gibt. Und den Mieter nur, soweit Sie dessen Verschulden beweisen können und soweit er solvent oder haftpflichtversichert ist. Eine ausdrückliche gesetzliche Pflicht, Ihre Mieter über den Wegfall zu informieren, haben wir nicht gefunden. Aber Sie sollten es tun, und zwar in Ihrem eigenen Interesse. Dazu kommt: Mit der Police entfällt die Umlageposition für die Sach- und Haftpflichtversicherung, die im gewerblichen Mietvertrag regelmäßig über den Katalog des § 2 BetrKV einbezogen ist. Spätestens bei der Betriebskostenabrechnung wird der Wegfall sichtbar. Siehe Immobilienverwaltung und wenn der Vermieter eine Betriebshaftpflicht verlangt.

Finanziert: Ihre Bank ist automatisch im Boot

Das VVG enthält ein eigenes Kapitel für diesen Fall, die §§ 142 bis 149 VVG zur Gebäudefeuerversicherung, und § 148 VVG erstreckt sie ausdrücklich auf Grundschuld, Rentenschuld und Reallast, also auf das, was deutsche Banken tatsächlich verwenden. In der Beratung wird dieses Kapitel praktisch nie zitiert.

• § 142 VVG: Der Versicherer muss einem Gläubiger, der sein Recht angemeldet hat, unverzüglich in Textform anzeigen, wenn eine Prämie nicht rechtzeitig gezahlt oder eine Zahlungsfrist bestimmt wird, und ebenso die Kündigung wegen unterbliebener Zahlung. Einen Versicherungsfall muss er binnen einer Woche nach eigener Kenntnis anzeigen, sofern der Schaden nicht unbedeutend ist.
• § 143 Abs. 2 VVG: Die Beendigung des Versicherungsverhältnisses wird gegenüber dem angemeldeten Gläubiger erst mit Ablauf von zwei Monaten wirksam, nachdem ihm die Beendigung mitgeteilt wurde oder er auf andere Weise davon erfahren hat. Für Ihre Bank läuft die Deckung also einen Monat länger als für Sie.
• § 144 VVG: Ist ein Recht angemeldet, ist eine Kündigung durch Sie nur wirksam, wenn Sie mindestens einen Monat vor Ablauf nachgewiesen haben, dass die Belastung nicht mehr besteht oder dass der Gläubiger zugestimmt hat. Die Zustimmung darf nicht ohne ausreichenden Grund verweigert werden. Wer finanziert ist, kann also nicht einfach selbst kündigen.
• § 94 Abs. 4 VVG: Eine Zahlung des Versicherers ohne Sicherung der Wiederherstellung ist gegenüber dem angemeldeten Gläubiger nur wirksam, wenn dieser in Textform zugestimmt hat.

Praktisch bedeutet das zweierlei. Erstens: Bei einer Prämienverzugskündigung erfährt Ihre Bank es vom Versicherer, nicht von Ihnen. Das ist regelmäßig der unangenehmste Teil des Vorgangs. Zweitens: Die Zwei-Monats-Regel verschafft Ihnen einen echten Zeitgewinn, wenn Sie sie kennen und gegenüber der Bank richtig einordnen.

Leerstand: eine ausdrücklich benannte Gefahrerhöhung, und ein Prämienvorteil

Nicht genutzte Gebäude sind keine Auslegungsfrage. Sowohl VSG 2010 Teil A § 9 Nr. 1 b als auch die AFB 2010 nennen im entscheidenden Teil wörtlich identisch als Beispiel einer anzeigepflichtigen Gefahrerhöhung, dass ein Gebäude oder der überwiegende Teil des Gebäudes nicht genutzt wird.

Die Schwelle liegt also beim überwiegenden Teil. Eine einzelne leerstehende Mieteinheit in einem ansonsten vollvermieteten Objekt ist nach dieser Formulierung nicht automatisch eine Gefahrerhöhung. Eine zu mehr als der Hälfte leerstehende Halle ist es. Und weil die Aufzählung mit den Worten insbesondere, aber nicht nur eingeleitet wird, bleibt das Generalkriterium maßgebend.

Was dann konkret zu tun ist, steht in der GDV-Musterklausel zur Betriebsstilllegung, und in dieser Konkretheit findet man es sonst nicht: Sämtliche Räume reinigen, Kehricht und Abfälle beseitigen, Löscheinrichtungen in gebrauchsfähigem Zustand halten, beschädigte Schlösser, Türen oder Fenster unverzüglich wiederherstellen, und für eine ständige Beaufsichtigung des Grundstücks durch eine zuverlässige Person sorgen, die sämtliche Räume möglichst täglich, mindestens aber jeden zweiten Tag einmal begeht und verschließbare Räume nach jeder Revision wieder verschließt. Dazu kommt für die Gefahr Leitungswasser nach Teil C § 14 Nr. 1 c die Pflicht, nicht genutzte wasserführende Anlagen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten, und in der kalten Jahreszeit alle Räume genügend zu beheizen und das genügend häufig zu kontrollieren.

Und nun die Pointe: Richtig behandelt ist Leerstand nicht nur eine Gefahr, sondern ein Prämienvorteil. Nach dem Lehrtarif gibt es bei vorübergehender Betriebseinstellung unter Vereinbarung der Betriebsstilllegungs-Klausel einen Rabatt von bis zu 33 Prozent, für dauernd stillgelegte Betriebe einen eigenen, sehr niedrigen Prämiensatz. Wer den Leerstand ordentlich anzeigt, die Klausel vereinbart und die Obliegenheiten dokumentiert erfüllt, spart. Wer ihn verschweigt, verliert die Deckung. Dasselbe Faktum, zwei völlig verschiedene Ergebnisse, und der Unterschied ist Beratung. Siehe zweiter Standort und Betriebsumzug.