Leitungswasserschaden im Gewerbebetrieb
Leitungswasser ist nach der Statistik des GDV in der Wohngebäudeversicherung mit 49 Prozent die teuerste Gefahr und in der Sachversicherung insgesamt mit 27 Prozent gleichauf mit Feuer. Eine Aufteilung für gewerbliche Gebäude veröffentlicht niemand. Genau deshalb wird die Gefahr im Firmengeschäft unterschätzt.
Was Leitungswasser ist, und was nur so aussieht
Nicht die Art des Wassers entscheidet, sondern aus welcher Anlage es ausgetreten ist. Das ist der Schlüssel zur ganzen Gefahr, und er wird fast immer übersehen.
Die VSG 2010, das GDV-Musterwerk für die Verbundene Sach-Gewerbeversicherung, definiert in Teil C § 6 Nr. 3 eine abschließende Quellenaufzählung. Leitungswasser ist Wasser, das bestimmungswidrig ausgetreten ist aus Rohren der Wasserversorgung einschließlich Zu- und Ableitungen oder damit verbundenen Schläuchen, aus mit dem Rohrsystem verbundenen sonstigen Einrichtungen oder deren wasserführenden Teilen, aus Einrichtungen der Warmwasser- oder Dampfheizung, aus Klima-, Wärmepumpen- oder Solarheizungsanlagen, aus ortsfesten Wasserlöschanlagen sowie aus Wasserbetten oder Aquarien. Sole, Öle, Kühl- und Kältemittel aus Klima-, Wärmepumpen- oder Solarheizungsanlagen und Wasserdampf stehen Leitungswasser gleich.
Steht Ihre Wasserquelle nicht auf dieser Liste, liegt kein Versicherungsfall vor, auch wenn der Schaden identisch aussieht. Alles aus dem Mustertext ist dabei Marktstandard, nicht geltendes Recht: Der GDV bezeichnet die VSG 2010 selbst als unverbindliche Bekanntgabe zur fakultativen Verwendung. Maßgeblich ist Ihr Vertrag.
Zwei Deckungsarten, die man auseinanderhalten muss
Das Bedingungswerk kennt zwei verschiedene Versicherungsfälle. Der Nässeschaden nach Teil C § 6 Nr. 3 ist der Schaden an versicherten Sachen durch das ausgetretene Wasser. Der Bruchschaden nach Nr. 1 und Nr. 2 ist der Schaden am Rohr selbst, frostbedingt oder sonst. Das sind zwei Dinge, und sie können zeitlich auseinanderfallen. Welche Folgen das hat, steht weiter unten.
Der undichte Anschluss ist in der Regel kein Versicherungsfall
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. Oktober 2021, Aktenzeichen IV ZR 236/20, entschieden, dass der Versicherer nicht für Nässeschäden aufgrund einer undichten Fuge zwischen einer Duschwanne und der angrenzenden Wand einzustehen hat. Er lehnt es ab, eine Dusche als funktionale Sachgesamtheit zu behandeln, und verlangt eine unmittelbare physische Verbindung zum Rohrsystem. Mittelbare, über andere Bestandteile einer Funktionseinheit vermittelte Verbindungen genügen nicht.
Die Entscheidung betraf eine Wohngebäudeversicherung, aber die Formulierung ist in den gewerblichen Werken wortgleich. VSG 2010 Teil C § 6 Nr. 3 b, Teil B § 7 Nr. 2 b, die AWB 2010 und die ECBUB 2010 verwenden alle dieselben Worte von den mit dem Rohrsystem der Wasserversorgung verbundenen sonstigen Einrichtungen. Die enge Auslegung gilt deshalb gleichermaßen.
Für Gewerbeobjekte heißt das: Bodenabläufe, Rinnen, Wanddurchdringungen und Anschlussfugen in Nassbereichen von Produktion, Küche, Sanitär und Umkleide sind typische Stellen, an denen Wasser austritt, ohne dass ein Versicherungsfall vorliegt. Der GDV benennt genau diese Stellen als besonders schadenanfällig und weist darauf hin, dass solche Schäden durch zusätzliche Vereinbarungen abgedeckt werden können. Im Mustertext stehen sie nicht, sie sind Verhandlungssache. Besonders betroffen sind Gastronomie, Lebensmittelhandwerk und Milchverarbeitung.
Und Rückstau ist gar keine Leitungswassergefahr
Das ist die häufigste Verwechslung überhaupt, weil Betriebe beides für einen Wasserschaden halten. Nach VSG 2010 Teil C § 6 Nr. 5 a dd sind ohne Rücksicht auf mitwirkende Ursachen ausgeschlossen: Schäden durch Grundwasser, stehendes oder fließendes Gewässer, Überschwemmung oder Witterungsniederschläge oder einen durch diese Ursachen hervorgerufenen Rückstau. Dieselbe Regelung findet sich in der AWB 2010 und in der ECBUB 2010, die Rückstau sogar als eigene Gefahrengruppe neben Leitungswasser führt.
Auch die Obliegenheit zu Abflussleitungen und Rückstausicherungen ordnet das Werk in Teil C § 14 Nr. 1 e ausdrücklich den Weiteren Elementargefahren Überschwemmung und Rückstau zu, nicht der Gefahr Leitungswasser. Ein Betrieb mit Leitungswasserdeckung, aber ohne Elementardeckung hat bei Rückstau aus dem Kanal also keinen Schutz. Siehe Elementarversicherung für Gewerbe.
Eine Feinheit, die zugunsten des Betriebs wirkt: Der Ausschluss erfasst nur den Rückstau, der durch Grundwasser, Gewässer, Überschwemmung oder Niederschläge hervorgerufen wird. Ein Rückstau, der allein auf eine Verstopfung der betriebseigenen Ableitung zurückgeht, ist vom Wortlaut nicht erfasst. In der Regulierung ist das streitanfällig und sollte vertraglich klargestellt werden.
Die weiteren Ausschlüsse, und einer trifft Produktionsbetriebe hart
Teil C § 6 Nr. 5 a schließt zusätzlich aus: Regenwasser aus Fallrohren, Plansch- oder Reinigungswasser, Schwamm, Erdbeben, Erdsenkung oder Erdrutsch, Druckproben, Umbauten oder Reparaturarbeiten an Wasserlöschanlagen, Brand, Blitzschlag und Explosion sowie Leitungswasser aus Eimern, Gießkannen oder ähnlichen mobilen Behältnissen. Nach Nr. 5 b gibt es außerdem keine Entschädigung für Schäden an Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nicht bezugsfertig sind, und an Sachen, die noch nicht betriebsfertig aufgestellt oder montiert sind.
Plansch- und Reinigungswasser ist bei Nassreinigung von Hallenböden ein ganz realer Ausschluss. Wer Böden mit Schlauch oder Scheuersaugmaschine reinigt und dabei Wasser in angrenzende Bereiche oder in Bodenkanäle bringt, hat keinen Versicherungsfall. Und die beiden Ausschlüsse für nicht bezugsfertige Gebäude und nicht betriebsfertige Anlagen treffen genau die Phase, in der das Frost- und Wasserrisiko am höchsten ist, weil Leitungen gefüllt, Heizung und Nutzung aber noch nicht in Betrieb sind. Dafür gibt es ein eigenes Werk, siehe Bauleistungs- und Montageversicherung.
Ein undichtes Dach schließlich ist kein Leitungswasser und ohne vorausgegangenes Sturmereignis auch kein Sturmschaden. Teil C § 7 Nr. 1 verlangt die unmittelbare Einwirkung des Sturms, und Teil C § 14 Nr. 1 d verpflichtet Sie ohnehin, Dächer stets im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Ein undichtes Dach ist damit ein Instandhaltungsthema.
Vier Rohrzonen, die im Mustertext nicht versichert sind
Hier liegt die größte stille Lücke für Hallen und Produktionsgebäude, und sie wird im Antrag nicht abgefragt.
Nach VSG 2010 Teil C § 6 Nr. 1 sind innerhalb des Gebäudes frostbedingte und sonstige Bruchschäden an Rohren der Wasserversorgung, also Zu- und Ableitungen, an Rohren der Warmwasser- oder Dampfheizung sowie von Klima-, Wärmepumpen- oder Solarheizungsanlagen und von ortsfesten Wasserlöschanlagen versichert, sofern diese Rohre nicht Bestandteil von Heizkesseln, Boilern oder vergleichbaren Anlagen sind. Dann folgen drei Abgrenzungssätze, und der dritte ist der wichtige:
- Als innerhalb des Gebäudes gilt der gesamte Baukörper einschließlich der Bodenplatte.
- Rohre von Solarheizungsanlagen auf dem Dach gelten als Rohre innerhalb des Gebäudes.
- Soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, sind Rohre und Installationen unterhalb der Bodenplatte, tragend oder nicht tragend, nicht versichert.
Versorgungs- und Entsorgungsleitungen in Produktions-, Lager- und Logistikhallen laufen typischerweise im oder unter dem Bodenaufbau. Alles unterhalb der Bodenplatte ist im Mustertext nicht versichert.
Außerhalb des Gebäudes ist die Deckung noch enger. Nach Teil C § 6 Nr. 2 sind dort nur Bruchschäden an den Zuleitungsrohren der Wasserversorgung oder an Rohren der genannten Heizungs- und Klimaanlagen versichert, und das nur, wenn drei Bedingungen zusammen erfüllt sind: Die Rohre dienen der Versorgung versicherter Gebäude oder Anlagen, sie befinden sich auf dem Versicherungsgrundstück, und Sie tragen die Gefahr.
Die Asymmetrie ist entscheidend: Innerhalb des Gebäudes sind Zu- und Ableitungen erfasst, außerhalb nur Zuleitungsrohre. Ableitungsrohre außerhalb des Gebäudes sind im Mustertext überhaupt nicht versichert. Damit bleiben vier unversicherte Zonen:
- Rohre und Installationen unterhalb der Bodenplatte.
- Ableitungsrohre außerhalb des Gebäudes, also die gesamte Entwässerung auf dem Betriebsgrundstück.
- Rohre außerhalb des Versicherungsgrundstücks.
- Rohre auf dem Grundstück, die nicht der Versorgung versicherter Gebäude oder Anlagen dienen.
Lösbar ist das. Ein uns vorliegendes Klauselverzeichnis eines großen Versicherers führt dazu zwei passende Erweiterungen, einmal für erweiterte Bruchschäden an Zuleitungsrohren auch ohne Versorgungsfunktion und auch außerhalb des Versicherungsortes, und einmal für erweiterte Bruchschäden an Ableitungsrohren, die der Entsorgung versicherter Gebäude dienen. Beide gelten auf Erstes Risiko mit vereinbarter Entschädigungsgrenze. Das sind zwei konkrete Prüfpunkte für jede gewerbliche Gebäudepolice, siehe Gebäudeversicherung für Gewerbeobjekte.
Die Nebenkosten sind bei Produktionsbetrieben die größere Zahl
Die Liste der versicherten Kosten in Teil C § 3 Nr. 4 a ist abschließend und wird nur bis zu der dafür vereinbarten Versicherungssumme ersetzt. Zwei Positionen sind bei Leitungswasser entscheidend.
Aufräumungs- und Abbruchkosten umfassen das Aufräumen der Schadenstätte einschließlich des Abbruchs stehen gebliebener Teile sowie das Abfahren und Ablagern von Schutt. Bewegungs- und Schutzkosten sind Aufwendungen, die dadurch entstehen, dass zur Wiederherstellung versicherter Sachen andere Sachen bewegt, verändert oder geschützt werden müssen, also De- und Remontage von Maschinen, Durchbruch, Abriss oder Wiederaufbau von Gebäudeteilen, Erweitern von Öffnungen.
Um eine durchfeuchtete Bodenplatte unter einer Maschinenlinie zu sanieren, muss die Linie demontiert, bewegt und wieder montiert werden. Diese Kosten können den eigentlichen Gebäudeschaden deutlich übersteigen. Und weil die Kostenposition nach dem Schlussabsatz von Nr. 4 a nicht für die Feststellung einer Unterversicherung herangezogen wird, ist sie eine eigene Summe auf Erstes Risiko: Ist sie zu niedrig bemessen, greift keine Quote, sondern eine harte Begrenzung. Siehe Unterversicherung.
Und Leckortung steht in keinem Mustertext
Wir haben in VSG 2010, GDV-Musterklauseln, AWB 2010, AFB 2010 und in einem vollständigen gewerblichen Bedingungsband eines Versicherers nach dem Wort gesucht: null Treffer. Leckortungskosten sind in der abschließenden Kostenliste nicht enthalten. Dekontamination ist dort ausschließlich als Dekontamination von Erdreich für die Gefahr Feuer vorgesehen, also gerade nicht für Leitungswasser.
Der rechtlich belastbare Weg führt über die Rettungskosten. Teil C § 3 Nr. 1 a versichert Aufwendungen, auch erfolglose, die der Versicherungsnehmer bei Eintritt des Versicherungsfalles den Umständen nach für geboten halten durfte oder die er auf Weisung des Versicherers macht. Gesetzliche Grundlage ist § 83 VVG.
Und genau in dem Halbsatz liegt der Hebel. Ist der Versicherer berechtigt, seine Leistung zu kürzen, darf er auch den Aufwendungsersatz kürzen, nicht aber, soweit die Aufwendungen auf seine Weisung entstanden sind. Nach § 83 Abs. 3 VVG sind auf Weisung gemachte Aufwendungen zudem auch insoweit zu erstatten, als sie zusammen mit der sonstigen Entschädigung die Versicherungssumme übersteigen, und nach § 83 Abs. 1 Satz 2 VVG hat der Versicherer den erforderlichen Betrag auf Verlangen vorzuschießen.
Daraus folgt eine sehr konkrete Empfehlung: Holen Sie vor Beauftragung von Leckortung und Trocknung eine Weisung des Versicherers in Textform ein. Das schützt den Betrag gegen eine quotale Kürzung und hebt die Begrenzung auf die Versicherungssumme auf. Im Schadenfall übernehmen wir das, siehe Schadenmanagement.
Sprinkler: Brandschutz und Wasserrisiko in einem
Das ist der wichtigste und am wenigsten bekannte Unterschied im ganzen Themenfeld, und er hängt allein davon ab, nach welchem Bedingungswerk Sie versichert sind.
Die AWB 2010, das eigenständige GDV-Werk für die Leitungswasserversicherung, schließt Flüssigkeiten aus ortsfesten Wasserlöschanlagen in § 1 Nr. 4 a ii ausdrücklich aus und zählt Wasserlöschanlagen in Nr. 3 b gar nicht erst als Austrittsquelle auf. Die VSG 2010 schließt sie in Teil C § 6 Nr. 3 e umgekehrt ausdrücklich ein, und nach Nr. 1 a cc und Nr. 1 b cc auch Bruchschäden an den Rohren und an den Anlagen selbst. In der ECBUB 2010 für die Betriebsunterbrechung sind es sogar zwei getrennte Gefahrengruppen: Wasserlöschanlagen-Leckage und Leitungswasser.
Die praktische Folge: Wer eine gesprinklerte Halle über eine Einzelgefahrenstruktur mit AFB und AWB versichert, hat die Sprinklerleckage nicht automatisch mit. Sie muss separat als eigene Gefahr vereinbart werden. Wer über die VSG 2010 oder ein daran angelehntes Firmenkundenwording versichert ist, hat sie dem Grunde nach mit.
Aber nur mit Abnahme, und das ist keine Obliegenheit
Teil C § 6 Nr. 4 bestimmt, dass sich der Versicherungsschutz nur auf ortsfeste Wasserlöschanlagen erstreckt, die von der Technischen Prüfstelle der VdS Schadenverhütung GmbH oder von einer gleichermaßen qualifizierten Prüfstelle abgenommen sind.
Das ist eine echte Deckungsvoraussetzung, keine Obliegenheit, und der Unterschied ist im Schadenfall entscheidend. Fehlt die Abnahme, besteht von Anfang an kein Versicherungsschutz; auf Verschulden, Kausalität oder Quoten kommt es dann nicht an. Bei der halbjährlichen Prüfpflicht nach Teil C § 14 Nr. 1 c dd dagegen handelt es sich um eine Obliegenheit, bei der Ihnen der Kausalitätsgegenbeweis nach § 28 Abs. 3 VVG offensteht. Diese Prüfung ist mindestens einmal in jedem Kalenderhalbjahr durchzuführen, Mängel sind unverzüglich zu beseitigen, und die Erfüllung ist dem Versicherer durch ein Prüfzeugnis nachzuweisen. Die Nachweispflicht ist Teil der Obliegenheit, nicht eine Nebenpflicht. Siehe Brandmelde- und Sicherheitstechnik.
Der neue BGH-Fall, und warum Ihr Wording darüber entscheidet
Mit Urteil vom 9. September 2026, Aktenzeichen IV ZR 259/25, hat der Bundesgerichtshof entschieden: Bei einer Versicherung gegen die Leckage von stationären Brandschutzeinrichtungen ist ein Risikoausschluss für Schäden infolge von Umbauten oder Reparaturarbeiten an Gebäuden oder an der Sprinkler- oder Brandschutzanlage wirksam.
Der Fall ist lehrreich. Eine überwiegend als Hotel genutzte Schlossanlage mit Hochdruckvernebelungsanlage, die über Rauchmelder auslöst und 120 Liter pro Minute versprüht. Am 7. Dezember 2020 war eine Innenwand im ersten Obergeschoss zum Austausch von Mobilfunkleitungen geöffnet worden. Beim Wiederverschließen wurde mit einem Trennschleifer eine Gipskartonplatte zugeschnitten. Der Staub löste die Rauchmelder aus, die Anlage sprühte etwa 15 Minuten, das Wasser verteilte sich über mehrere Geschosse. Streitwert rund 427.000 Euro. Die Klage blieb erfolglos.
Der BGH stufte das Zuschneiden einer laut Revision 30 mal 30 Zentimeter großen Platte als Reparaturarbeit ein, weil die beschädigte Wand in ihren früheren intakten Zustand zurückversetzt werden sollte. Auf den Grund der Reparaturbedürftigkeit kam es nicht an. Zur Angemessenheit heißt es, bei Schäden infolge von Umbauten oder Reparaturarbeiten handele es sich um typische Betriebsrisiken, die vom Versicherer nicht gedeckt werden sollen.
Und jetzt der Punkt, der über eine siebenstellige Entschädigung entscheidet. Die Klausel in jenem Vertrag war weiter als der GDV-Mustertext. Sie erfasste Umbauten oder Reparaturarbeiten an Gebäuden oder an der Anlage. Die VSG 2010 schließt in Teil C § 6 Nr. 5 a gg dagegen nur Druckproben, Umbauten oder Reparaturarbeiten an Wasserlöschanlagen aus, Teil B § 7 Nr. 4 a gg nur solche an der Wasserlöschanlage.
Nach dem Mustertext fällt eine Sprinklerauslösung durch Bauarbeiten am Gebäude, etwa durch Staub, Hitze oder Erschütterung, also nicht unter den Ausschluss. Nach dem im BGH-Fall verwendeten Versichererwording fällt sie darunter. Für jeden Betrieb mit gesprinklerter Halle, der Umbau-, Instandhaltungs- oder Montagearbeiten durchführt, ist das die Frage, an der alles hängt, und sie ist nur durch Lesen des konkreten Vertrags zu beantworten.
Eine verbreitete Marktklausel zur vorübergehenden Abweichung von Sicherheitsvorschriften bei Bau-, Umbau- und Reparaturarbeiten hilft hier übrigens nicht: Sie adressiert die Obliegenheits- und Gefahrerhöhungsseite, während der Reparaturausschluss ein Risikoausschluss ist. Beides muss getrennt verhandelt werden. Wer umbaut, sollte das vorher wissen, siehe neue Halle bauen.
Hochregallager: die Brandschutzmaßnahme vergrößert das Wasserrisiko
Im GDV-Bericht zur Schadenverhütung heißt es zu automatischen Lagersystemen, sofern eine finale Löschung durch die Feuerwehr nicht erfolgen könne, sähen Schutzkonzepte für Sprinkleranlagen eine besonders hohe Wasserbeaufschlagung vor. Und weiter, vielen Unternehmen sei nicht bewusst, dass ein aus bauaufsichtlicher Sicht ausreichendes Brandschutzkonzept im Schadenfall nicht vor größeren Sachschäden und längeren Betriebsunterbrechungen schütze.
Nach unserer Einschätzung ist die Kehrseite davon in der Brandschutzdiskussion praktisch nicht präsent: Eine Leckage oder Fehlauslösung in einem Kompakt- oder Hochregallager setzt ein Mehrfaches der Wassermenge frei, die in einem normalen Gebäude anfällt. Und der Schaden trifft dort überwiegend Ware, nicht Bausubstanz. Die wirtschaftlich entscheidende Deckung ist deshalb die Inhaltsversicherung, nicht die Gebäudeversicherung. Siehe Logistik und Transport und Tiefkühlhäuser und Kühllogistik.
Obliegenheiten, Frost und Leerstand
Zur Gefahr Leitungswasser enthält die VSG 2010 in Teil C § 14 Nr. 1 c nicht eine Obliegenheit, sondern vier:
- die versicherten wasserführenden Anlagen und Einrichtungen stets im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und Mängel, Störungen oder Schäden unverzüglich nach den anerkannten Regeln der Technik beseitigen zu lassen;
- nicht genutzte wasserführende Anlagen und Einrichtungen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten;
- während der kalten Jahreszeit alle Räume genügend zu beheizen und dies genügend häufig zu kontrollieren, oder dort alle wasserführenden Anlagen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten;
- ortsfeste Wasserlöschanlagen mindestens einmal in jedem Kalenderhalbjahr prüfen zu lassen und das durch Prüfzeugnis nachzuweisen.
Die dritte ist eine Wahlobliegenheit mit zwei gleichwertigen Wegen, und drei Details daran werden regelmäßig übersehen. Es heißt alle Räume, nicht die genutzten: In einer Halle mit unbeheiztem Lagerteil und beheiztem Sozialteil ist der gesamte Baukörper gemeint. Beheizen allein genügt nicht, die Kontrolle ist Teil derselben Obliegenheit. Und der Entleerungsweg verlangt drei Schritte: absperren, entleeren und entleert halten. Ein geschlossenes Ventil bei gefüllter Leitung erfüllt die Obliegenheit nicht. Was genügend heißt, definiert kein Bedingungswerk.
Was Frost in einer Halle kostet: ein verifizierter Fall
Das Oberlandesgericht Saarbrücken hat mit Urteil vom 15. Dezember 2010, Aktenzeichen 5 U 147/10, über eine vermietete Lagerhalle entschieden, deren Heizungsanlage seit Jahren defekt war. Der Sanitärraum wurde ausschließlich durch einen elektrischen Heizlüfter mit 2 kW und automatischer Frostüberwachung beheizt.
Am 8. oder 9. Januar 2009 brach nach anhaltendem Frost eine Leitung unter dem Fußboden des Lagerteils. Der Versicherer kürzte diesen Schaden um 70 Prozent wegen grober Fahrlässigkeit. Die Eigentümerin sperrte daraufhin das Wasser in diesem Hallenteil ab, beließ aber die Beheizung im anderen Teil unverändert. Der Frost hielt an. Am 18. Januar 2009 brach die Hauptwasserversorgung im Sanitärraum, Schadenhöhe rund 22.287 Euro. Der Versicherer zahlte 50 Prozent.
Das Gericht hielt die hälftige Kürzung für ohne Weiteres gerechtfertigt und die erstinstanzlich angesetzten 20 Prozent für zu niedrig. Der Heizlüfter schaltete erst unter null Grad ein und heizte nur auf etwa 3 bis 4 Grad; das genügte nicht. Einen festen Ausgangsprozentsatz lehnt das Gericht ab und verlangt eine Einzelfallbetrachtung nach objektiver Bedeutung der Obliegenheit, Gewicht, Dauer und Offensichtlichkeit des Verstoßes, Vorhersehbarkeit der Folgen, erforderlichem Aufwand und Höhe des drohenden Schadens. Erschwerend wirkten die lange Frostperiode, der Vorschaden und die unzuverlässige Heizung.
Die wichtigste Lehre daraus: Nach dem ersten Frostschaden verschärft sich der Verschuldensvorwurf für jeden weiteren Schaden massiv. Wer nach einem Rohrbruch nur den betroffenen Hallenteil absperrt und den Rest unverändert lässt, handelt nach dieser Entscheidung grob fahrlässig. Siehe Schaden abgelehnt und Selbstbeteiligung.
Was der Versicherer Ihnen nicht vorhalten darf
Die Generalklausel in Teil A verlangt die Einhaltung aller gesetzlichen, behördlichen sowie vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften. Der Bundesgerichtshof hat sie mit Urteil vom 25. September 2024, Aktenzeichen IV ZR 350/22, für wirksam erklärt und damit zwei obergerichtliche Gegenentscheidungen verworfen.
Er hat ihr im selben Urteil aber vier Grenzen gezogen, und die sind Ihre Verteidigungslinie. Eine Vorschrift im Sinne der Bedingungen ist nur eine rechtlich verbindliche Anordnung einer zuständigen Stelle, nicht eine Ermahnung, Empfehlung oder ein Ratschlag. Sie muss gerade das versicherte Risiko vor einer versicherten Gefahr schützen sollen. Sie muss bei abstrakter Betrachtung geeignet sein, den Eintritt des Versicherungsfalls mindestens zu erschweren. Und es bedarf eines inneren Schutzzweckzusammenhangs zwischen der Verletzung und dem Schaden.
Konkret für Leitungswasser heißt das: Ein Verstoß gegen eine trinkwasserhygienische Vorschrift, etwa zur Legionellenprüfung, hat keinen inneren Schutzzweckzusammenhang mit einem Frostrohrbruch und darf dafür nicht herangezogen werden. Ein Verstoß gegen eine Vorschrift zur Entleerung stillgelegter Leitungen hat ihn sehr wohl. Und eine bloße Herstellerempfehlung zu Wartungsintervallen ist mangels verbindlichen Anordnungscharakters gar keine Vorschrift im Sinne der Klausel.
Leerstand: drei Schwellen, die niemand auseinanderhält
In der Praxis werden drei verschiedene Tatbestände mit drei verschiedenen Rechtsfolgen vermischt:
- Vorübergehende Betriebsstilllegung, etwa Betriebsferien: Teil C § 14 Nr. 1 a verlangt, die versicherten Gebäude genügend häufig zu kontrollieren, und das ausdrücklich auch während einer solchen Stilllegung. Obliegenheit.
- Nicht genutzte wasserführende Anlagen: absperren, entleeren, entleert halten. Obliegenheit.
- Ein Gebäude oder der überwiegende Teil des Gebäudes wird nicht genutzt: Das ist nach Teil A § 9 Nr. 1 b und gleichlautend nach der AWB 2010 eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung, siehe Gefahrerhöhung melden.
Kommt die Betriebsstilllegungsklausel hinzu, wird es sehr konkret. Sie verlangt, sämtliche Räume zu reinigen und Abfälle zu beseitigen, Löscheinrichtungen gebrauchsfähig zu halten, beschädigte Schlösser, Türen oder Fenster unverzüglich wiederherzustellen, und für eine ständige Beaufsichtigung des Grundstücks durch eine zuverlässige Person zu sorgen, die sämtliche Räume möglichst täglich, mindestens aber jeden zweiten Tag einmal begeht und verschließbare Räume nach jeder Revision wieder verschließt.
Eine Entlastung zum Schluss, die oft übersehen wird: Die Obliegenheit, Sachen mindestens eine bestimmte Höhe über dem Fußboden zu lagern, gibt es nur in der Inhaltsversicherung und nur für Räume unter Erdgleiche. Für Hallen auf Geländeniveau gilt sie nicht. Die Zentimeterangabe ist im GDV-Mustertext ein Platzhalter; ein uns vorliegendes Versichererwording füllt ihn mit 12 Zentimetern aus. Das ist eine Versichererangabe, kein Standard, und deshalb ein eigener Prüfpunkt bei jedem Objekt mit Unterkellerung.
Vermietet, und der Stillstand danach
Warum Ihr Mieter bei leichter Fahrlässigkeit nicht haftet
Der häufigste Praxisfall in der Gewerbeimmobilie: Wasser tritt aus einer Mieteinheit aus und beschädigt das Gebäude. Wer zahlt, und wer holt es sich zurück?
Seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 8. November 2000, Aktenzeichen IV ZR 298/99, ergibt die ergänzende Auslegung eines Gebäudeversicherungsvertrages einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für Fälle, in denen der Mieter den Schaden nur einfach fahrlässig verursacht hat. Mit Beschluss vom 12. Dezember 2001, Aktenzeichen XII ZR 153/99, gilt das ausdrücklich auch für die gewerbliche Miete.
Zwei Punkte sind dabei besonders wertvoll. Erstens die Beweislast: Nach dem Urteil vom 3. November 2004, VIII ZR 28/04, obliegt es dem Versicherer, darzulegen und zu beweisen, dass der Mieter grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat. Das ist das genaue Gegenteil der Beweislage bei einer Obliegenheitsverletzung des Versicherungsnehmers. Zweitens der Ausgleich: Besteht beim Mieter eine Betriebshaftpflichtversicherung, kann der Gebäudeversicherer nach dem Urteil vom 18. Juni 2008, IV ZR 108/06, gegen deren Versicherer einen Ausgleichsanspruch nach den Grundsätzen der Doppelversicherung geltend machen, praktisch in Höhe des hälftigen Haftpflichtschadens. Der Regressverzicht gilt also auch dann, wenn der Mieter selbst haftpflichtversichert ist.
Ehrlichkeitshalber: Die Leitentscheidungen betrafen Brandschäden. Der BGH hat die Voraussetzungen aber nicht gefahrenbezogen formuliert, sondern über das Nutzungsverhältnis, und den Verzicht auf Schäden am versicherten Gebäude insgesamt erstreckt. Die Instanzrechtsprechung wendet die Grundsätze auf Wasserschäden an. Eine BGH-Entscheidung, die den Regressverzicht ausdrücklich für die Gefahr Leitungswasser ausspricht, haben wir nicht gefunden, und wir behaupten sie deshalb nicht. Siehe Immobilienverwaltung und wenn der Vermieter eine Betriebshaftpflicht verlangt.
Die Betriebsunterbrechung ist eine eigene Vereinbarung
Hier ist der Befund eindeutig und für viele überraschend: Die FBUB 2010, die Allgemeinen Feuer-Betriebsunterbrechungs-Versicherungs-Bedingungen, enthalten bei Volltextsuche null Treffer für Leitungswasser. Die Feuer-Betriebsunterbrechung deckt Leitungswasser nicht.
Der Weg führt über die ECBUB 2010. Deren § 2 beginnt mit dem Satz, jede der folgenden Gefahren oder Gefahrengruppen sei nur versichert, wenn dies vereinbart ist, und listet dann elf Gruppen auf, darunter unter Buchstabe c die Wasserlöschanlagen-Leckage und unter Buchstabe d das Leitungswasser. Drei Konsequenzen:
- Die Leitungswasser-Betriebsunterbrechung ist gesondert zu vereinbaren und nicht automatisch Teil einer Feuer-Betriebsunterbrechung.
- Wasserlöschanlagen-Leckage und Leitungswasser sind zwei getrennte Gefahrengruppen. Wer nur eine vereinbart, hat die andere nicht.
- Es handelt sich ausdrücklich um rechtlich selbständige Verträge. Eine einzelne Gefahr kann separat gekündigt, saniert oder mit Selbstbehalt belegt werden, ohne dass der Rest betroffen ist. Solche Teilkündigungen bleiben leicht unbemerkt und sind bei jeder Vertragsprüfung ein eigener Punkt.
Dazu kommt eine Ortsbeschränkung: Versicherungsschutz besteht nach § 6 Nr. 4 nur, wenn der Bruch- oder Nässeschaden am Versicherungsort oder einem Nachbargrundstück eingetreten ist. Günstig für Mieter ist dagegen, dass die ECBUB funktional an eine dem Betrieb dienende Sache anknüpft und nicht an das Eigentum. Die Betriebsunterbrechung scheitert also nicht daran, dass die Rohre dem Vermieter gehören. Siehe Betriebsunterbrechungsversicherung.
Wie lange der Stillstand dauert, lässt sich beziffern
Für die Haftzeitdiskussion gibt es endlich harte Zahlen. Die VdS-Richtlinie zur Leitungswasserschaden-Sanierung nennt in ihrem Anhang Regeltrocknungszeiten für Dämmschichten bei sachgerechtem Aufbau und ausreichend bemessenem Geräteeinsatz: Polystyrol 14 Tage, extrudierter Hartschaum 14 Tage, Mineralfasern 14 bis 21 Tage, Perlite 14 bis 18 Tage, Schüttungen wie Schlacke 14 bis 21 Tage, Kokosfasern 14 bis 18 Tage.
Zwei bis drei Wochen allein für die Dämmschicht im Estrichaufbau, und das ist nur die Trocknung. Davor liegen Ortung, Freilegung und Demontage, danach Aufbau, Austrocknung des Estrichs und Wiedermontage. Wer in einer Produktionshalle rechnet, kommt damit schnell in Monate statt Wochen, und genau dort beginnt die Diskussion um die Haftzeit.
Hinweis zur Quelle: Die Werte stammen aus der Entwurfsfassung der Richtlinie. Vor jeder Verwendung in einer Schadenverhandlung gleichen wir sie gegen die veröffentlichte Endfassung ab.
Und warum 2026 ein gutes Jahr ist, das zu ordnen
Die Schadenquote in der Zeile Sach Industrie, Gewerbe und Landwirtschaft lag nach den GDV-Statistiken 2015 bei 86.4 Prozent, 2020 bei 90.6 Prozent, 2024 bei 77.7 Prozent und 2025 bei 64.0 Prozent. Nach Jahren einer ausgeprägten Hartmarktphase beobachtet der Markt eine deutliche Entspannung, von der Unternehmen mit hoher Risikotransparenz und guten Schadenverläufen zuerst profitieren.
Wer Deckungslücken bei Leitungswasser jetzt verhandelt, also die Rohrzonen, die Sprinklerleckage, die Kostenpositionen und die Betriebsunterbrechung, verhandelt in einem weicher werdenden Markt. Siehe Marktphase nutzen und Zweitmeinung zur Erneuerung.
Was Betriebe nach einem Wasserschaden fragen
Ist ein Rückstau aus dem Kanal über die Leitungswasserdeckung versichert?
Nein. Rückstau gehört nicht zur Leitungswassergefahr, sondern zu den Weiteren Elementargefahren. VSG 2010 Teil C § 6 Nr. 5 a dd schließt ohne Rücksicht auf mitwirkende Ursachen Schäden durch Grundwasser, stehendes oder fließendes Gewässer, Überschwemmung, Witterungsniederschläge und einen dadurch hervorgerufenen Rückstau aus. Die AWB 2010 und die ECBUB 2010 regeln es gleich, letztere führt Überschwemmung und Rückstau sogar als eigene Gefahrengruppe.
Auch die Obliegenheit, Abflussleitungen freizuhalten und Rückstausicherungen funktionsbereit zu halten, ist im Bedingungswerk ausdrücklich den Elementargefahren zugeordnet, nicht dem Leitungswasser. Ein Betrieb mit Leitungswasserdeckung, aber ohne Elementardeckung hat bei Rückstau also keinen Schutz.
Eine Feinheit zu Ihren Gunsten: Der Ausschluss erfasst nur den durch Grundwasser, Gewässer, Überschwemmung oder Niederschläge hervorgerufenen Rückstau. Ein Rückstau allein aus einer Verstopfung der betriebseigenen Ableitung ist vom Wortlaut nicht erfasst. Das ist streitanfällig und sollte im Vertrag klargestellt werden.
Sind die Leitungen unter der Bodenplatte unserer Halle versichert?
Im Mustertext nicht. VSG 2010 Teil C § 6 Nr. 1 sagt dazu ausdrücklich: Soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, sind Rohre und Installationen unterhalb der Bodenplatte, tragend oder nicht tragend, nicht versichert. Als innerhalb des Gebäudes gilt der gesamte Baukörper einschließlich der Bodenplatte, aber eben nur bis dorthin.
Außerhalb des Gebäudes wird es noch enger. Dort sind nach Nr. 2 nur Zuleitungsrohre versichert, und auch die nur, wenn sie der Versorgung versicherter Gebäude oder Anlagen dienen, sich auf dem Versicherungsgrundstück befinden und Sie die Gefahr tragen. Ableitungsrohre außerhalb des Gebäudes, also die gesamte Entwässerung auf dem Grundstück, sind im Mustertext gar nicht versichert.
Lösbar ist das über Erweiterungsklauseln, die es im Markt für Zuleitungs- und für Ableitungsrohre gibt, jeweils auf Erstes Risiko mit vereinbarter Entschädigungsgrenze. Das sind zwei konkrete Prüfpunkte, die bei Hallen fast nie bewusst verhandelt werden, weil sie im Antrag nicht abgefragt werden.
Ist eine Sprinklerleckage mitversichert?
Das hängt vom Bedingungswerk ab, und der Unterschied ist groß. Die AWB 2010 schließt Flüssigkeiten aus ortsfesten Wasserlöschanlagen ausdrücklich aus und nennt Wasserlöschanlagen gar nicht erst als Austrittsquelle. Die VSG 2010 schließt sie in Teil C § 6 Nr. 3 e ausdrücklich ein, samt Bruchschäden an den Rohren und an den Anlagen selbst.
Wer eine gesprinklerte Halle über eine Einzelgefahrenstruktur mit AFB und AWB versichert, hat die Sprinklerleckage also nicht automatisch mit. Sie ist dann als eigene Gefahr zu vereinbaren. In der Betriebsunterbrechung nach ECBUB 2010 sind Wasserlöschanlagen-Leckage und Leitungswasser ohnehin zwei getrennte Gefahrengruppen.
Wichtig ist die Bedingung dazu: Der Schutz erstreckt sich nur auf Anlagen, die von der Technischen Prüfstelle der VdS Schadenverhütung GmbH oder einer gleichermaßen qualifizierten Prüfstelle abgenommen sind. Das ist eine Deckungsvoraussetzung, keine Obliegenheit: Fehlt die Abnahme, besteht von Anfang an kein Schutz, und auf Verschulden oder Kausalität kommt es nicht an.
Zahlt der Versicherer, wenn der Sprinkler durch Bauarbeiten auslöst?
Das entscheidet allein Ihr konkretes Wording, und der Unterschied ist erheblich. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 9. September 2026, IV ZR 259/25, einen Risikoausschluss für Schäden infolge von Umbauten oder Reparaturarbeiten an Gebäuden oder an der Sprinkler- oder Brandschutzanlage für wirksam erklärt. Im entschiedenen Fall löste Staub von einem Trennschleifer beim Zuschneiden einer Gipskartonplatte die Rauchmelder aus, die Anlage sprühte 15 Minuten, Streitwert rund 427.000 Euro, Klage erfolglos.
Der GDV-Mustertext ist deutlich enger. VSG 2010 Teil C § 6 Nr. 5 a gg schließt nur Druckproben, Umbauten oder Reparaturarbeiten an Wasserlöschanlagen aus. Eine Auslösung durch Bauarbeiten am Gebäude fällt danach nicht unter den Ausschluss.
Prüfen Sie deshalb vor jeder Umbau-, Instandhaltungs- oder Montagemaßnahme in einer gesprinklerten Halle den genauen Wortlaut Ihres Ausschlusses. Eine Klausel zur vorübergehenden Abweichung von Sicherheitsvorschriften hilft hier nicht, weil sie die Obliegenheitsseite betrifft und nicht den Risikoausschluss.
Müssen wir die Halle im Winter durchheizen?
Entweder das, oder entleeren. Die Obliegenheit in VSG 2010 Teil C § 14 Nr. 1 c cc ist eine Wahlobliegenheit: während der kalten Jahreszeit alle Räume genügend beheizen und dies genügend häufig kontrollieren, oder dort alle wasserführenden Anlagen absperren, entleeren und entleert halten.
Drei Details werden regelmäßig übersehen. Es heißt alle Räume, nicht die genutzten, also auch der unbeheizte Lagerteil. Beheizen allein genügt nicht, die Kontrolle gehört zur selben Obliegenheit. Und der Entleerungsweg verlangt drei Schritte: absperren, entleeren und entleert halten; ein geschlossenes Ventil bei gefüllter Leitung reicht nicht.
Wie teuer ein Verstoß wird, zeigt das Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil vom 15. Dezember 2010, 5 U 147/10. Eine Lagerhalle mit defekter Heizung, beheizt nur durch einen Heizlüfter, der erst unter null Grad einschaltete und auf 3 bis 4 Grad kam: beim ersten Rohrbruch 70 Prozent Kürzung, beim zweiten zehn Tage später 50 Prozent. Nach dem ersten Frostschaden verschärft sich der Verschuldensvorwurf für jeden weiteren Schaden erheblich.
Wer zahlt die Leckortung und die Trocknung?
Leckortungskosten stehen in keinem der GDV-Mustertexte. Wir haben VSG 2010, GDV-Musterklauseln, AWB 2010, AFB 2010 und einen vollständigen gewerblichen Bedingungsband danach durchsucht: null Treffer. Die Liste der versicherten Kosten ist abschließend, und Leckortung steht nicht darin. Trocknung hat ebenfalls keine eigene Kostenposition, sie ist Teil der Wiederherstellungskosten.
Der belastbare Weg führt über die Rettungskosten nach VSG 2010 Teil C § 3 Nr. 1 a und § 83 VVG: Versichert sind Aufwendungen, auch erfolglose, die Sie bei Eintritt des Versicherungsfalles für geboten halten durften oder die Sie auf Weisung des Versicherers machen.
Darin liegt der Hebel. Darf der Versicherer seine Leistung kürzen, darf er auch den Aufwendungsersatz kürzen, nicht aber bei Aufwendungen auf seine Weisung. Nach § 83 Abs. 3 VVG sind solche Aufwendungen zudem auch insoweit zu erstatten, als sie zusammen mit der sonstigen Entschädigung die Versicherungssumme übersteigen, und nach Abs. 1 Satz 2 ist der erforderliche Betrag auf Verlangen vorzuschießen. Holen Sie die Weisung deshalb vor der Beauftragung in Textform ein.
Haftet unser Mieter, wenn aus seiner Einheit Wasser austritt?
Bei einfacher Fahrlässigkeit in der Regel nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs seit dem Urteil vom 8. November 2000, IV ZR 298/99, enthält ein Gebäudeversicherungsvertrag im Wege ergänzender Auslegung einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für Schäden, die der Mieter nur einfach fahrlässig verursacht hat. Mit Beschluss vom 12. Dezember 2001, XII ZR 153/99, gilt das auch für die gewerbliche Miete.
Die Beweislast liegt dabei beim Versicherer: Nach dem Urteil vom 3. November 2004, VIII ZR 28/04, muss er darlegen und beweisen, dass der Mieter grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat. Hat der Mieter eine Betriebshaftpflichtversicherung, kann der Gebäudeversicherer nach dem Urteil vom 18. Juni 2008, IV ZR 108/06, gegen deren Versicherer einen Ausgleich nach den Grundsätzen der Doppelversicherung verlangen.
Ehrlich dazu: Die Leitentscheidungen betrafen Brandschäden. Der BGH hat die Voraussetzungen aber über das Nutzungsverhältnis formuliert und den Verzicht auf Schäden am versicherten Gebäude insgesamt erstreckt; die Instanzgerichte wenden das auf Wasserschäden an. Eine BGH-Entscheidung ausdrücklich zur Gefahr Leitungswasser gibt es nach unserer Recherche nicht.
Deckt unsere Betriebsunterbrechungsversicherung einen Wasserschaden ab?
Nur wenn das gesondert vereinbart ist. Die FBUB 2010, die Bedingungen für die Feuer-Betriebsunterbrechung, enthalten bei Volltextsuche keinen einzigen Treffer für Leitungswasser.
Der Weg führt über die ECBUB 2010. Deren § 2 beginnt mit dem Satz, jede Gefahr sei nur versichert, wenn dies vereinbart ist, und listet Wasserlöschanlagen-Leckage und Leitungswasser als zwei getrennte Gefahrengruppen auf. Wer nur eine vereinbart, hat die andere nicht. Und es handelt sich ausdrücklich um rechtlich selbständige Verträge, eine einzelne Gefahr kann also separat gekündigt oder mit Selbstbehalt belegt werden, ohne dass der Rest betroffen ist.
Zur Haftzeit: Die VdS-Richtlinie zur Leitungswasserschaden-Sanierung nennt als Regeltrocknungszeiten für Dämmschichten 14 Tage für Polystyrol und extrudierten Hartschaum sowie 14 bis 21 Tage für Mineralfasern und Schüttungen. Das ist allein die Trocknung, ohne Ortung, Freilegung, Demontage und Wiederaufbau. In einer Produktionshalle summiert sich das schnell auf Monate.
Wissen Sie, welche Ihrer Rohre versichert sind?
Wir prüfen Rohrzonen, Sprinklerleckage, Kostenpositionen, Obliegenheiten und die Betriebsunterbrechung gegen den tatsächlichen Aufbau Ihres Objekts.